Universidad Abierta
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CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO
CÁNDIDO MAYA GUTIÉRREZ
CONTENIDO:
CAPÍTULO I. COMODATO.
|
1.- Definición y caracteres 2.- Naturaleza Jurídica 3.- Diferencia con otras figuras
jurídicas 4.- Diferencias por su origen 5.- Diferencias por las ventajas
de aprovechamiento 6.- Elementos esenciales 7.- Elementos de validez 8.- Obligaciones del comodante 9.- Obligaciones del comodatario 10.- Terminación del comodato |
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CAPÍTULO
II. ARRENDAMIENTO.
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1.- Fijación del tema 2.- Breve referencias históricas 3.- Definición. 4.- Naturaleza jurídica 5.- Efectos del contrato 6.- Especies de arrendamiento 7.- Elementos esenciales 8.- Elementos de validez 9.- Capacidad para recibir en arrendamiento 10.- La forma |
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CAPÍTULO III. OBLIGACIONES
DEL ARRENDADOR.
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1.- Transmitir el uso o goce
temporal de la cosa 2.- Entrega de la cosa arrendada 3.- Conservación de la cosa
arrendada 4.- Garantizar el uso pacífico de la cosa 5.- Garantizar una posesión útil
de la cosa arrendada 6.- Responder de los daños y
perjuicios que se causen al arrendatario
en el caso de que el arrendador sufra evicción 7.- No alterar la forma de la cosa arrendada, ni estorbar el
uso de la misma 8.- Pagar las mejoras hechas por
el arrendatario. 9.- Preferir al arrendatario |
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CAPÍTULO IV. OBLIGACIONES
DEL ARRENDATARIO.
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1.- Pagar la renta 2.- Conservar y cuidar la cosa
arrendada 3.- Pago de daños y perjuicios 4.- Responder en los casos de
incendio 5.- Restituir la cosa arrendada |
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CAPÍTULO V.
SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE DERECHOS.
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1.- Subarrendamiento 2.- Cesión de derechos 3.- Novación del contrato de
arrendamiento |
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CAPÍTULO VI. TERMINACIÓN
DEL ARRENDAMIENTO.
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1.- Causas que dan término al
contrato del arrendamiento 2.- Prórroga anual 3.- Tácita reconducción 4.- Rescisión del contrato |
|
BIBLIOGRAFÍA.
INTRODUCCIÓN
El hombre de hoy está
consciente de que tendrá que enfrentarse a problemas en los que ni había
pensado. Esta realidad es resultado de la complejidad de la vida misma y sus
necesidades de orden social, cuyo elemento es la relación contractual.
A nadie es ajeno que la
principal fuente de las obligaciones es el contrato, máxime que día a día, y
sin darnos cuenta lo estamos celebrando. Entre estos actos contractuales en que
intervenimos están los “contratos traslativos de uso” y que son el comodato y el arrendamiento.
Las necesidades sociales,
económicas y jurídicas, han estimulado el uso constante del contrato de
comodato y del contrato de arrendamiento, por consiguiente, han adquirido
importancia en la vida de los negocios. Esta situación nos involucra y nos
obliga a estar actualizados para combatir la inseguridad en la que pueden verse
inmersos quienes tengan la necesidad de comodar o arrendar bienes muebles o
inmuebles.
La presencia cotidiana de
los contratos traslativos de uso, explica la reglamentación minuciosa, legislativa y jurisdiccional,
para dar solución a cada uno de los supuestos planteados por las personas que
en algún momento otorgaron el contrato de comodato o de arrendamiento.
La principal motivación que
me llevo a la elaboración del presente trabajo nace ante la asignación del
tema y la importancia de los elementos
que conforman la estructura de los contratos de comodato y arrendamiento.
Por tanto, el objeto
principal de esta trabajo, es desarrollar el tema con un lenguaje propio,
partiendo desde luego del empleo de palabras que no lleven a la oscuridad y
mucho menos que generen dificultades para la aplicación que deben tener los
conceptos de derecho.
De cualquier modo, expreso
mi pensar en un tema lleno de interrogantes, pero confío en el fervor y
entusiasmo que he puesto en el trabajo, pero sobre todo, en la benevolencia de
los maestros que tengan a bien examinarlo.
Bajo esta tónica he
desarrollado el trabajo en los capítulos siguientes:
Ø
En el Primer Capítulo abordo el contrato de comodato, así como su
definición, naturaleza jurídica, diferencias con otras figuras jurídicas, por
su origen, por sus ventajas de aprovechamiento, sus elementos, las obligaciones
del comodante y del comodatario y la terminación del contrato..
Ø
El Segundo Capítulo, trata del arrendamiento, la fijación del tema,
referencias históricas, definición, naturaleza jurídica, especies de
arrendamiento, elementos del contrato, la capacidad para recibir en
arrendamiento y la forma.
Ø
En el Capítulo Tercero, explico las obligaciones del arrendador.
Ø
En el Capítulo Cuarto, hago referencia a las obligaciones del
arrendatario.
Ø
En el Capítulo Quinto, abordo específicamente el subarrendamiento y la
cesión de derechos.
Ø
Finalmente en el Capítulo Sexto, trata de las causas que dan término al
arrendamiento.
Capítulo I. COMODATO.
1.- Definición
y caracteres.
Tomando en cuenta el
propósito o finalidad que las partes obtienen con la realización del contrato
de comodato y en concordancia con nuestro Código Civil, es clasificado como un
contrato traslativo de uso. En efecto,
comodar es dar a alguien una cosa para que la emplee en uso determinado, en tal
suerte que es considerado como Comodato o préstamo de uso.
Este contrato en nuestros
Códigos anteriores y en el de Napoleón era considerado como una especie del
préstamo, el cual se subdividía en préstamo de consumo o mutuo, que transfería
la propiedad de la cosa, y en préstamo de uso o comodato, que transfería el uso
de la cosa, obligándose a restituirla en ambos casos, y devolver otro tanto de
la misma especie y calidad en el mutuo, y en el comodato, devolver la cosa
individual o en especie. En la actualidad esta clasificación ya no existe.
Es un contrato a través del
cual uno de los contratantes, llamado comodante, se obliga a transmitir
gratuitamente el uso de una cosa no consumible a otra persona, llamada
comodatario, quien se obliga a restituirla individualmente.
Actualmente es definido en
el Código Civil en su artículo 2497, como sigue: “ El comodato es un contrato
por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso
de una cosa no fungible, y el otro contratante la obligación de restituirla
individualmente”. Tal es la definición jurídico - legal del comodato; y es
jurídica; por cuanto a su contenido, y es legal porque se consigna en la ley
sustantiva civil.
2.- Naturaleza
Jurídica
Del estudio de los
caracteres que conforman el concepto legal del contrato de comodato, se
desprende que su naturaleza jurídica lo califican como traslativo de uso de
bienes no fungibles, Es por esencia gratuito, principal, bilateral, consensual
y de tracto sucesivo.
El comodante sigue siendo
el propietario de la cosa y le entrega al comodatario el bien para servirse de
él con la obligación de devolverlo
después de haberlo usado y no afecta en lo absoluto la propiedad, a más de la
gratitud de la concesión, en la relación es propiamente esencial la entrega de
una cosa, sin que se transfiera el dominio u otro derecho real, y un uso
determinado que haga posible la restitución de la cosa inalterada.
Es por esencia gratuito,
pues el comodante no recibe prestación alguna, cualquier clase de retribución
destruiría la esencia de este contrato y se convertiría en arrendamiento. El
contrato de comodato parece ser de aquéllos que en las relaciones normales de
la vida están fuera del campo jurídico, y se hallan regidos por la costumbre y
los deberes de la amistad, pues la concesión
es esencialmente gratuita, cualquier compensación a cambio, se
tipificaría la figura jurídica del arrendamiento.
Es un contrato principal
porque existe por sí y tiene un fin propio. Sin embargo, también puede ser
accesorio como resultado de un contrato principal, como lo es el contrato
mercantil que concede el uso gratuito de refrigeradores o exhibidores de
mercancías.
Es bilateral por que a
pesar de ser gratuito genera obligaciones a cargo de una y otra parte, en el
comodante conceder el uso gratuito de
una cosa y en el comodatario la restitución de la misma, sin embargo no hay
provechos o gravámenes recíprocos; exclusivamente el comodante sufre los
gravámenes y el comodatario percibe los beneficios, consecuentemente esta
figura jurídica rompe el esquema de que sólo
existe correspondencia entre el carácter bilateral y oneroso, como se
piensa. A primera vista parecería que la reciprocidad de obligaciones, lo es de
gravámenes, pero, a decir verdad no siempre existe ésta. De ello se infiere
que aunque el comodatario tiene la
obligación de devolver la cosa no implica un gravamen para él, es decir una
disminución en su patrimonio, ya que se trata de un bien ajeno y que después de
haberlo usado gratuitamente tiene el
deber de devolverlo, en cambio para el comodante si es un gravamen, por cuanto
que se desprende de un bien propio y no recibe compensación alguna por el uso
que hace el comodatario del mismo.
Es un contrato consensual
en oposición a real y al formal, con relación al primero desde el Derecho
Romano hasta el Código anterior era requisito entregar la cosa para su
perfeccionamiento; hoy día el Código Vigente le otorga el carácter de
consensual, por tanto no se requiere de la entrega de la cosa para su
perfeccionamiento, ya que es perfecto desde que se convino. En cuanto a la
forma el Código Civil para el Distrito federal y Territorios Federales, no
contiene precepto alguno que subordine
la formalidad de la escritura,
para la validez del contrato de comodato, basta con que el consentimiento se
manifieste de forma expresa o tácita o bien por medio señas o signos para su
perfeccionamiento.
Es de tracto sucesivo por
ser un contrato duradero y ejecuta una serie de prestaciones a través del
tiempo, a diferencia de los contratos instantáneos que se cumplen con la
realización de una sola prestación.
3.-
Diferencias con otras figuras jurídicas afines.
En consideración a los
elementos de la naturaleza jurídica del contrato de comodato se destacan las
siguientes diferencias:
Ø
La primera diferencia se da por los efectos del contrato de comodato,
del arrendamiento, uso y habitación, pues de conformidad con la clasificación
de los derechos y obligaciones el contrato de comodato sólo representa para su
titular un derecho patrimonial o
personal y el arrendamiento, uso y habitación engendran derechos reales.
Ø
La segunda diferencia surge de
los elementos del derecho real y del personal, pues jurídicamente
hablando esta diferencia consiste en
que el derecho real, es absoluto, y le otorga a su titular poder jurídico
directo e inmediato que se ejerce sobre una cosa, por su parte el derecho
personal es relativo, el acreedor esta
facultado para exigir el cumplimento de una conducta determinada. Es decir, al
titular del derecho real, usuario o usufructuario, le asiste un poder jurídico directo e
inmediato para perseguir la cosa en contra de cualquier persona y excluir a los
demás del uso y disfrute, y está protegido por acciones reales dirigidas contra
todo el mundo y puede considerarse perpetuo; en cambio al comodatario sólo le
asiste un derecho personal, es decir una facultad para exigir la realización de una conducta, como puede
ser la entrega de la cosa en forma
gratuita, y por esencia es temporal.
4.-
Diferencias por su origen
La génesis del derecho real
es por medio de contrato, por testamento, por ley, por prescripción o bien
mediante un acto jurídico unilateral, asimismo, el usufructo considerará estas
causas para su constitución, así lo establecen
los artículos 981, 1053, 1067, 1113 y 1114 del Código Civil
vigente, estas fuentes le dan origen a
la servidumbre, al uso y la habitación. A pesar de la semejanza que se da entre los derechos que engendran los
contratos de servidumbre, uso y habitación con los derechos del
arrendamiento y del comodato, éste último sólo nace por naturaleza de un
contrato de manera que ésta es la única
fuente que le da origen al acto jurídico.
5.-
Diferencias por las ventajas de aprovechamiento
Así como se estableció la
diferenciación por la fuente de estos derechos, también es posible establecer
la diferencia por la magnitud de aprovechamiento que ofrecen los contratos de
uso, habitación y comodato. El titular del derecho de uso y el de habitación
puede aprovechar los frutos y crías en cuanto baste para su consumo y el de su
familia, en cambio el comodatario
carece de ese poder jurídico.
Por otra parte, el uso y
habitación son de carácter vitalicio, la omisión del plazo en el título,
permanece vigente durante la vida del titular, es decir sólo se extingue con la
muerte de éste. En el comodato si no se señala término, el comodante le puede
exigir al comodatario la devolución de la cosa en cualquier momento, y aun
cuando se establezca plazo la ley lo faculta a exigir la devolución antes de
que termine el plazo o uso convenido si
al comodante le sobrevienen la necesidad urgente de la cosa.
Ramón Sánchez Medal, hace
la distinción entre el mutuo y el comodato, y en su análisis sostiene que el
mutuo a diferencia del comodato se transmite la propiedad, es oneroso, el
riesgo de la cosa después de celebrado el contrato, lo soporta el mutuatario, y
la devolución debe hacerse de la misma especie y calidad.
6.- Elementos
esenciales
La existencia del acto
jurídico depende del consentimiento y el objeto, el consentimiento es el primer
elemento de existencia, cuya manifestación de voluntad se rige por los
principios generales. El segundo elemento de existencia es el objeto, es
pertinente señalar que el objeto indirecto o mediato del contrato es la cosa
misma. La vida jurídica del comodato la engendra el objeto directo de dicho
acto jurídico el cual consiste, de conformidad con la definición legal, en
cosas no fungibles, esto es, no intercambiables ni insustituibles por otra
aunque sean de la misma especie calidad y valor, el comodatario está obligado a
restituir exacta y precisamente el mismo bien recibido.
Cabe señalar, que no
obstante que la definición legal del contrato de comodato habla de cosas no fungibles,
su aplicación alcanza a los bienes fungibles. Es admisible el préstamo de
cosas consumibles con la manifestación expresa de que son prestadas como
no fungibles, para ser restituidas idénticamente. Ante este caso, nos encontramos con el comodato para la
exhibición o lucimiento de la cosa, situación que no destruye el principio
esencial del comodato por que se hace la restitución individual y exacta de lo
que se ha entregado.
Es importante subrayar que
los inmuebles como objeto del comodato no le ha sido negado por el legislador,
ésta supuesta omisión se debe a la confusión que surge en virtud de la
clasificación de fungibles y no fungibles como resultado de una subdivisión de
los bienes muebles. Al respecto la Suprema Corte de Justicia ha manifestado que
si bien es cierto que el artículo 2497 del Código Civil, no distingue si la
cosa sobre la cual deba recaer el
comodato sea mueble o inmueble, sino sólo que sea no fungible, no hay razón
para establecer que los bienes inmuebles no pueden ser dados en comodato, ya
que es de explorado derecho la regla de que donde la ley no distingue no es
dable al intérprete distinguir; además confunden los bienes fungibles y los consumibles, por lo que resulta más
apropiado hablar de bienes consumibles, situación que le daría al contrato de
comodato interés jurídico, pues lo que
interesa, es que el comodatario pueda usar la cosa y restituirla a la vez.
7.- Elementos
de validez
Entre los elementos de
validez del contrato se encuentra la capacidad de las partes y la forma.
La capacidad.- Al hablar de
la capacidad especial del contrato, en primer lugar se requiere de una persona
con capacidad para contratar, es decir tener la aptitud reconocida por la
ley para obligarse por sí. Esto es, los
incapaces no pueden celebrar el contrato. En segundo lugar la legitimación para
contratar. De lo anterior se desprende que no solamente el propietario de la
cosa puede otorgar el contrato de comodato, sino todas aquellas personas que
están legitimadas por un derecho real o personal para poder celebrar el
contrato de comodato. De tal suerte que los tutores, curadores, y en general
todos los administradores de bienes ajenos, no podrán dar en comodato sin
autorización especial, los bienes confiados a su guarda, artículo 2499. La autorización a que se refiere legitima al
representante para contratar.
Caso similar, lo es el
del comodatario que no puede dar en comodato la cosa que recibe, y sólo
estará legitimado para conceder el uso a un tercero si expresamente se le da esta
facultad. Así lo afirma el texto del artículo 2500 del Código Civil que a la
letra dice: “ Sin permiso del comodante, no puede el comodatario conceder a un
tercero el uso de la cosa entregada en
comodato”.
La forma.- Acerca de la
forma del contrato de comodato nuestro Código Civil vigente declara la
consensualidad para su celebración, en tal virtud el consentimiento puede ser
expreso o tácito, a más, si la voluntad se manifiesta en escritura, verbal, con
señas o mímica queda debidamente perfeccionado. Cuando hablamos de los
elementos de la naturaleza jurídica nos referimos también a que el contrato es
consensual en oposición al real.
Al examinar la naturaleza
jurídica del contrato de comodato dijimos que uno de sus caracteres, es la
consensualidad la cual lo trasformaba en bilateral, cuyas obligaciones del
comodante y comodatario prescribe nuestro Código Civil.
8.-
Obligaciones del comodante:
La obligación
principal derivada del contrato de
comodato es la entrega de la cosa objeto del contrato al comodatario para que
la use gratuitamente. El nacimiento de esta obligación es paralelo al
perfeccionamiento del contrato, como resultado de su carácter consensual.
Reintegrarle al comodatario
los gastos extraordinarios y urgentes,
que hubiere erogado, el comodatario,
para mantener la cosa en buen estado, que no haya podido dar aviso de
eso al comodante. Es importante señalar que los gastos ordinarios para la
conservación de la cosa son por cuenta exclusiva del comodatario y no es
necesario consultar al comodante, no así los extraordinarios que deben
consultarse previamente.
Indemnizar al comodatario
de los daños y perjuicios que sufra por vicios ocultos. Cuando la cosa prestada
tiene defectos que causen perjuicios al que se sirve de ella, el comodante es
responsable, si conocía los defectos y no dio aviso oportuno al
comodatario.
9.-
Obligaciones del comodatario
Dada la naturaleza jurídica
gratuita del acto jurídico contractual, el comodatario tiene el deber jurídico
estricto sensu o la obligación lato sensu para cuidar la cosa con toda
diligencia, ya que la falta de cuidado o negligencia establece la
responsabilidad por culpa en sus tres grados; grave, leve y levísima,
independientemente de las personas que integran la relación contractual.
El Código Civil para el
Distrito Federal y Territorios Federales, ha establecido la máxima
responsabilidad en la custodia del bien, situación que coloca al contrato de comodato como el termómetro para graduar
las culpas y calificar el grado de responsabilidad, en atención al acto
jurídico que le de origen.
Conservar la cosa.- Del
contenido de los artículos que rigen el contrato de comodato se desprende el
deber que tiene el comodatario para el cuidado y conservación del bien, en este
contrato la ley ha reglamentado escrupulosamente la responsabilidad en la custodia y conservación de los bienes
ajenos. Al respecto el artículo 2504,
dispone que corre a cargo del comodatario la pérdida de la cosa por caso
fortuito, cuando empleó la cosa en uso diferente o por más tiempo del
convenido, además el artículo 2505, señala que el comodatario debe sacrificar
la cosa propia para salvar el bien recibido en comodato, por su parte el
artículo 2506, abunda al señalar que si
la perdida de la cosa ha sido estimada, fijándole su valor al prestarla, deberá
pagar su precio, sin embargo el artículo 2507,
libera al comodatario de responsabilidad siempre y cuando el deterioro sea resultado del propio uso para
el que se prestó y sin culpa del propio comodatario. Se puede considerar al artículo
2502 como la columna vertebral de la responsabilidad con que debe actuar el
comodatario para el cuidado y conservación de la cosa, pues el nacimiento de
las responsabilidades a que nos hemos referido dependen de la prontitud con que
actúe el comodatario para el cuidado de la cosa, de tal suerte que éste
precepto obliga al comodatario a poner toda diligencia en la conservación de la
cosa.
Sufragar los gastos.- El
comodatario tiene el deber de costear las reparaciones que sean necesarias para
la conservación de la cosa. Esta
obligación esta contenida en el artículo 2508 el cual establece que el
comodatario debe erogar por su cuenta todos los gastos ordinarios que se
requieran para el uso y conservación de la cosa sin derecho a reclamar su
reembolso, sólo en caso de ser un gasto extraordinario y de tal manera urgente
que no haya podido dar aviso de él al
comodante, éste tendrá la obligación de reembolsarlos artículo 2513.
Usar la cosa de manera
convenida.- El uso de la cosa no debe variar de lo convenido y, si no se convino el destino, su uso será de acuerdo a su naturaleza,
además el uso de la cosa no le da derechos al comodatario a apropiarse de los
frutos y accesiones de la cosa
prestada, ni alterar la forma o sustancia de la cosa, ni otorgar el uso a un
tercero en virtud de que es un derecho personal, característica propia de los
contratos traslativos de uso.
Restituir la cosa.- Al
abordar el análisis de los elementos esenciales del contrato de comodato
destacamos que el bien se debe de restituir idénticamente en especie, calidad y
cantidad; en tal suerte que el interés jurídico consiste cuidar que las cosas
no sean consumibles en su primer uso.
En cuanto a la exactitud
del tiempo, lugar y sustancia de la
devolución de la cosa, se debe restituir en el lugar convenido y a falta de
convenio en su domicilio, acorde, con las reglas generales que señala la ley
para el pago, en virtud de que se trata de una obligación de dar. Derivado de
que el contrato de comodato es por naturaleza gratuito y personal, el comodante
tiene facultad libertaria para exigir
la restitución de la cosa, aun antes de que termine el plazo o uso
convenidos.
Dada la naturaleza especial
del contrato de comodato en cuanto a la responsabilidad, lo hace excepcional en
cuanto a los grados de culpa.
10.-
Terminación del comodato.
Es conveniente señalar que
sólo en los contratos de tracto
sucesivo es de suma importancia establecer el término del contrato para dar
certidumbre a la exigibilidad de los derechos y obligaciones que se adquieren.
Además de las causas
generales de terminación como el vencimiento del término, la nulidad del
contrato, la pérdida de la cosa por caso fortuito, la realización de la
condición resolutoria, etc., pueden mencionarse como causas especiales las
siguientes:
Ø
Terminación antes del plazo, si el comodante tiene urgencia del bien, o
prueba que hay peligro de que ella perezca si continua en poder del
comodatario, si éste prestó la cosa a un tercero, sin el consentimiento del
comodante.
Ø
Por la voluntad del comodante cuando no se estableció plazo o uso
especial.
Ø
Por muerte del comodatario ya que es un contrato intuitu personae, es
decir en consideración de la persona.
Capítulo II. ARRENDAMIENTO.
1.- Fijación
del tema
El arrendamiento es
considerado por la teoría y la práctica, como uno de los contratos de mayor
importancia de los contratos llamados
de uso y disfrute. El ejercicio constante de este contrato ha provocado que el
Código Civil lo reglamente detalladamente para dar solución a las dificultades
que engendra su significación lata, sentido que acertadamente es rechazado por
la sensibilidad jurídica de nuestro tiempo.
2.- Breves
referencias históricas.
Para el desarrollo de este
tema, es pertinente, conocer su evolución histórica y comprender en forma clara
el sentido que le dio nuestro Código Civil.
El Derecho Romano distinguió el arrendamiento de cosas o
locatio rerum, el cual es el más significativo
por su aplicación, y el arrendamiento de servicios, locatio operarum u
operis. Hay locatio operarum cuando el
locator, el que se obliga a suministrar el trabajo, en lugar de adquirir el
disfrute al conductor, el que debe el precio, de una cosa por la que le debe la
merces, le presta servicios determinados; y la locatio operis surge cuando el
que presta sus servicios recibe de la otra parte tradición de una cosa sobre la
que tiene que realizar su trabajo.
Debido a la ambigüedad de
algunos contratos era difícil decidir si era arrendamiento o venta cuando un
Municipio concedía a perpetuidad el disfrute de un terreno a una persona
mediante una renta anual.
En el bajo imperio, el emperador Zenón decidió que este contrato, que era entonces
también practicado por los particulares, fuera un contrato de enfiteusis, en la
cual el arrendatario adquiere un derecho real.
Esta especie de contratos es reconocida por el
Código Francés, el Italiano y el Español, no así por nuestro Código ya que sólo
reglamenta el arrendamiento de cosas y según la opinión de COLIN Y CAPITAN, es
el arrendamiento propiamente dicho.
3.-
Definición.
Al arrendamiento lo podemos
definir diciendo que es un contrato por el cual una persona se obliga a
conceder el uso o goce temporal de una cosa, a otro, a cambio de un precio
cierto.
De acuerdo con lo dispuesto
por el Código Civil, hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente, una llamada arrendador, a conceder el uso o goce
temporal de una cosa, y la otra, llamada arrendatario, a pagar por ese uso o
goce un precio cierto.
Tal es la definición
contenida en el artículo 2398 del código Civil, siendo sus elementos:
1°.- Conceder
el uso o goce temporal de un bien;
2°.- Pagar un
precio cierto, como contraprestación, a la concesión de uso y goce; y
3°.- Restituir
la cosa, puesto que sólo se transfiere temporalmente el uso o goce.
Considerando que el
contrato de arrendamiento crea una conducta cuyo objeto es dar una cosa, ésta
prestación consiste propiamente en la enajenación temporal del uso o goce de
cosa cierta, de tal suerte, que la función jurídica del arrendamiento consiste
en transferir el uso o goce del bien.
Es pertinente subrayar, por
una parte, la importancia de la función jurídica del arrendamiento, para
precisar que ésta consiste en la obligación de dar, cuya naturaleza difiere
de la obligación de hacer o prestación
de hechos y, por otra, la función económica de este contrato, la cual consiste
en el aprovechamiento de una riqueza ajena. Esta particularidad es según la
clasificación de los contratos tomando en cuanta su función jurídica o económica y desde este punto de vista el Maestro
Rafael Rojina Villegas, distingue tres categorías fundamentales de los
contratos. De ello encontramos a los contratos que su fin económico consiste en
el aprovechamiento de una riqueza ajena, como son los contratos traslativos de uso: el comodato y el
arrendamiento, en virtud de que en ellos existe, únicamente, el aprovechamiento
y, no la apropiación, como los contratos traslativos de dominio, ni tampoco la
utilización de un servicio como los contratos de prestación de servicios en
general.
No obstante, que el
aprovechamiento de cosas ajenas se puede obtener por medio de los derechos
reales de uso, usufructo y habitación, o bien por contrato de comodato, la
experiencia ha demostrado que la forma normal de aprovechar la riqueza ajena es
a título oneroso y a través del contrato de arrendamiento, pues tiene la
ventaja que puede conceder el uso o el goce, situación que no sucede en el
contrato de comodato, en éste sólo existe la transmisión de uso.
4.- Naturaleza
jurídica.
El contrato de
arrendamiento se caracteriza por ser principal, bilateral, oneroso, formal,
conmutativo y de tracto sucesivo.
Ø
Es un contrato principal por que tiene existencia y un fin propio e
independiente.
Ø
Se considera bilateral, porque crea derechos y obligaciones recíprocos.
Ø
Es esencialmente oneroso porque establece provechos y gravámenes para el
arrendador y para el arrendatario respectivamente. Es importante señalar que el
carácter de oneroso no lo adquiere por ser bilateral, pues ya vimos que en el
contrato de comodato a pesar de que es bilateral no existe la reciprocidad de
provechos y gravámenes. Sin embargo, en el arrendamiento esta característica es
mutua en razón a que el arrendador tiene el provecho de una renta y el gravamen
de otorgar el uso y goce del bien, y el arrendatario tiene el provecho de
disfrutar del uso o goce de la cosa y la carga de pagar un precio.
Ø
Es un contrato formal. El Código
Civil establece que para que sea perfecto el contrato de arrendamiento
debe constar por escrito.
Ø
Dada la naturaleza del contrato de arrendamiento, tiene el carácter de
ser un contrato conmutativo, derivado que desde su celebración las prestaciones
que se deben las partes son ciertas, de tal suerte que se pueden apreciar
inmediatamente el provecho y el gravamen.
Ø
Es un contrato de tracto sucesivo, porque el cumplimento de sus
prestaciones se va a realizar a intervalos determinados durante su vigencia;
esta categoría le da efectos jurídicos interesantes en la nulidad y en la
rescisión, ya que no existen consecuencias restitutorias, pues hay un
impedimento material para restituir el uso ya consumado y, por consiguiente, la
interdependencia de estas obligaciones recíprocas impedirá la restitución de la
renta.
5.- Efectos
del contrato
1.- Problema.- La doctrina
ha debatido ampliamente si del arrendamiento, para el arrendatario, se deriva
un derecho personal o un derecho real frente al bien arrendado. Precisamente el
objetivo de este problema consiste en determinar si los efectos de este
contrato tienen el carácter de un
derecho personal, de un derecho real o de naturaleza mixta. Desde el derecho
romano, el derecho del arrendatario de usar una cosa arrendada se ha
considerado un derecho personal, pero en el siglo pasado se llegó a sostener en
Francia por Troplong, que ese derecho constituía un derecho real.
2.- Analogía de las características del derecho real. Estas
cualidades han sido estudiadas por Troplong, en el siguiente orden:
1ª.- La derivada de la
enajenación de la cosa, en virtud que hace que el arrendatario continúe frente
al adquirente con los mismos derechos que tenía con el arrendador enajenante,
pues el comprador se subroga en los derechos del arrendador, y por
consiguiente, es oponible el derecho del arrendatario al nuevo adquirente. El
articulo 2409 establece que “si durante la vigencia del contrato de
arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la
propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del
contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de
pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato desde la fecha en
que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos
testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando
alegue haber pagado al primer propietario, al no ser que el adelanto de rentas
aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento”. De la lectura de este precepto se destaca la
imposición de las obligaciones al arrendador, este supuesto destruye la regla
de que los contratos sólo surten efectos entre las partes que los otorgan,
además pone a prueba la regla de los derechos personales, en el sentido de que
estos son siempre relativos y no absolutos. La esencia de los derechos
personales consiste en que son oponibles al deudor, y la esencia absoluta de
los derechos reales es oponible a todo el mundo, su obligatoriedad es
universal. Siguiendo este orden de ideas, en el caso del arrendamiento, el
arrendatario opone su derecho al nuevo adquirente, sin embargo carece de un
elemento propio de los derechos reales; estos derechos cuentan con dos ventajas
propias de sus elementos: la oponibilidad del derecho, y la acción de perseguir la cosa en contra de cualquiera.
El arrendamiento tiene la característica de ser oponible del derecho. Es decir
excluir a los demás del uso y disfrute.
2ª.- El derecho de
oponibilidad no sólo le asiste al arrendatario, sino que también al adquirente,
en razón de que adquiere los derechos y obligaciones del arrendador y opone,
por consiguiente su derecho para exigir el pago de la renta, y el cumplimiento
de todas las obligaciones que el contrato le impone al arrendatario. Este supuesto deroga los principios que
regulan la transmisión de los derechos de crédito en el sentido de que en el
arrendamiento no solo hay una transmisión de derechos sino también de
obligaciones y, por si fuera poco, sin el consentimiento del acreedor. Cabe señalar que la cesión de derechos, es
un acto normal, derivado, de que el acreedor puede ceder sus derechos sin el
consentimiento del deudor, es por ello que el arrendador al vender su finca, o
el bien objeto del contrato de arrendamiento, puede ceder sus derechos y exigir
el cobro de la renta y el cumplimiento de las demás prestaciones a cargo del
arrendatario, pero no así, la cesión de sus obligaciones. La regla que marca el Código Civil vigente
para la transmisión de obligaciones, es la obligación de obtener el
consentimiento expreso o tácito de su acreedor. Hecho lógico en virtud de que
no puede sustituirse al deudor sin tener la conformidad del acreedor, pues es
de explorado derecho que la solvencia patrimonial y moral del deudor es
esencial en la relación jurídica. No obstante, que el Código Civil impone al
arrendador un cúmulo de obligaciones de carácter afirmativo y positivo
estimables en dinero de las cuales en principio no podrán ser cedidas si el
arrendatario no dice su conformidad. La
práctica ha demostrado que sólo basta la voluntad del arrendador para enajenar,
sin consultar al arrendatario, para que se sustituya al adquirente como nuevo
deudor de esas obligaciones. Es decir, en el arrendamiento, por medio de
la enajenación del bien arrendado, el arrendador cede sus obligaciones sin que
el arrendatario preste su consentimiento como su acreedor.
3ª.- El arrendamiento de
inmuebles en atención al plazo pueden ser sujetos de inscripción en el Registro
Público de la Propiedad.
4ª.- Con relación a la
competencia respecto al arrendamiento de bienes inmuebles se determina en
función de la ubicación de la cosa, en cambio, para los derechos personales, la
competencia se determina por el domicilio del deudor.
3.- Análisis de las
características en función del derecho real o personal.- El objeto de hacer el
análisis de esas características, consiste para ver si es posible justificarlas
en función de los derechos personales o de los derechos reales como afirma
Troplong.
1ª.- La oponibilidad del
arrendatario frente al adquirente sólo es posible entenderla como un derecho
real o bien como una subrogación legal. En cuanto a la subrogación nos permite
sostener que el derecho del arrendatario es oponible única y exclusivamente al
nuevo dueño, sin embargo, en los derechos reales, ésta oponibilidad es
universal, de tal manera que esta característica lo hace que sea absoluto, en
consecuencia, la oponibilidad se presenta como un derecho de preferencia y,
además, cuando hay privación o intento de arrebatar la cosa, es decir,
perturbación, al titular del derecho real, le asiste la acción persecutoria de
la cosa y, está facultado para exigir el pago de daños y perjuicios originados
por la violación cometida.
En cuanto a la acción
persecutoria de la cosa, el arrendatario no goza de una acción real, que
constituya una oponibilidad absoluta, como para obtener el respeto frente a
terceros y de exigir una indemnización en los casos de perturbación, además los
derechos reales le otorgan un derecho de preferencia al titular de derechos
reales principales o derechos reales accesorios o de garantía.
Por consiguiente, el
arrendatario no goza de una acción persecutoria de la cosa, en virtud de que su
derecho de defensa de la cosa es de contenido distinto a la oponibilidad del
derecho real.
2ª.- En
la segunda característica tratada por Troplong, hace notar que hay una
cesión de obligaciones por parte del arrendador sin el consentimiento del
arrendatario, en atención a que el artículo 2409 ya antes trascrito dice que el
arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. esta situación puede
aclararse a través de la subrogación legal por medio de la cual el legislador
establece que el adquirente se sustituye en los derechos y obligaciones del
arrendador, sin necesidad de recurrir a la explicación del derecho real, ya
que, la subrogación legal es la forma propia para transmitir los créditos y las
deudas, de lo anterior se advierte que se trata de una subrogación personal, ya
que, esta se realiza cuando una persona es substituida por otra en una relación
jurídica obligacional. La forma de transmitir puede ser por: cesión de
derechos, cesión de deudas y subrogación. El término subrogación en cualquier
caso, evoca una substitución. Recordemos que esta forma de obligación puede ser
convencional o por disposición de la ley, es voluntaria cuando el acreedor y el
deudor manifiestan expresamente su consentimiento para ser substituidos, y la
substitución por disposición de la ley
cuando la regula el Código como de subrogación, para ello, el artículo
2058, dice que habrá subrogación cuando se verifique por ministerio de la ley
sin necesidad de la manifestación de las partes que crearon la obligación. Ante
esta explicación podemos afirmar, que en el arrendamiento existe un acto
jurídico que realiza la transferencia de derechos y obligaciones del arrendador
sin requerir expresamente el consentimiento del arrendatario. Por consiguiente,
la trasferencia de las obligaciones del arrendador solamente puede explicarse
por la subrogación legal. Con esto queda claro que la oponibilidad del
arrendamiento al adquirente del bien arrendado se explica suficientemente a
través de una subrogación legal. En razón a que ésta es una institución propia
de los derechos de crédito, es por demás insistir en que el derecho del
arrendatario tiene otra naturaleza diferente a ésta.
3ª.- Otra característica
invocada por Troplong, se funda en la inscripción del arrendamiento en el
Registro Público de la Propiedad cuando excede de cierto plazo, y que ésta es
una característica de los derechos reales. Este criterio resulta infundado, por
la siguiente razón: En primer lugar el Registro Público de la Propiedad es una
institución no sólo para inscribir los derechos reales. La práctica nos ha
demostrado que son sujetos de inscripción diversos actos jurídicos que no
contienen derechos reales tal es el caso, por mencionar algunos, una sentencia
o un testamento. Por tanto, no es
aceptable que si el contrato de arrendamiento, requiere de inscripción sea de
naturaleza real. Esta circunstancia no lo puede transformar de un derecho
personal a un derecho real, pues es una imposibilidad legal.
4ª.- Una cuarta
característica distingue, a la
competencia que en materia de arrendamiento se rige por la regla general de los
derechos reales. Ésta tesis no se funda en la naturaleza real o personal de la
acción, sino por razones de economía procesal y de utilidad práctica, en otras
palabras, para determinar la competencia del juez para intervenir en un
juicio que esté dentro de su
jurisdicción, considerando la ubicación de la cosa para los inmuebles y el domicilio
del deudor para los muebles, con la libertad que la acción puede ser real o
personal. Es por ello, que el ejercicio de las acciones reales prendarias,
se promueven ante el juez del domicilio
del deudor y no ante el juez de la ubicación de la cosa. Con esto se demuestra
que no es una regla fijar la
competencia de los derechos reales en función del domicilio, porque hay
acciones reales sobre muebles que se determinan por el domicilio del deudor,
así como acciones personales sobre inmuebles, que su competencia se define en
consideración a la ubicación de la cosa. En conclusión, el criterio, es
impropio a la naturaleza real o personal del derecho.
6.- Especies
de arrendamiento.
Arrendamiento civil.- En
nuestra tradición jurídica, hay sólo arrendamiento civil en bienes inmuebles,
puesto que no se considera el arrendamiento mercantil sobre bienes raíces,
asimismo el carácter civil se determina
por exclusión, es decir si no es mercantil o administrativo, será civil.
Arrendamiento mercantil.-
Tiene éste carácter el contrato de arrendamiento cuando recae sobre bienes
muebles, de conformidad con el artículo 75 fracción I del Código de Comercio,
señala que la ley estima como actos de comercio; todas las adquisiciones,
enajenaciones y alquileres verificados con propósito de especulación comercial,
de mantenimientos, artículos, muebles o mercaderías, sea en estado natural, sea
después de trabajados o labrados.
Del texto del citado
artículo 75 reviste su interés por el arrendamiento de bienes muebles con propósito
de especulación comercial, por ende no puede haber arrendamiento mercantil de
bienes inmuebles, a pesar de la intención de especulación económica. Hoy día,
ha cobrado gran importancia el arrendamiento de bienes muebles como:
automóviles, copiadoras, máquinas electrónicas, vitrinas, equipo de sonido,
etcétera.
Arrendamiento
administrativo.- Esta clasificación se rige por la naturaleza de los bienes en relación a las personas a quienes pertenecen, se presume que hay
arrendamiento administrativo cuando los bienes pertenecen a la Federación, a
los Estados o a los Municipios. Cabe señalar que para que exista el
arrendamiento de bienes de esta clase, éstos no deben estar destinados a un
servicio público, es decir, el Estado
sólo puede ejercer actos de dominio o administración en relación con los bienes
que son de plena propiedad y que no son utilizados para cumplir con su objeto o fin. Lo relevante del contrato de arrendamiento administrativo
consiste en la prohibición especial a que alude el Código Civil respecto de los
funcionarios o empleados públicos que tienen bajo su responsabilidad esos
bienes, dicha prohibición consiste en que no pueden tomar en arrendamiento
estos bienes y quien contravenga esta disposición, el acto será nulo de pleno
derecho. El artículo 2411 del Código Civil completa la norma que define el
carácter administrativo de este contrato al establecer que “ los arrendamientos
de bienes nacionales, municipales o de establecimientos públicos estarán
sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo
estuvieren, a las disposiciones de este artículo”.
El Código Civil reconoce
dos modelos básicos de arrendamiento a
saber:
a).- Arrendamiento de
inmuebles, a los cuales por razón de su destino los diferencia en arrendamiento
de fincas urbanas destinadas a la habitación, al comercio o a la industria y el
arrendamiento de fincas rústicas destinadas a la agricultura, éste último lo
reglamentan los artículos 2454 al 2458
de cuyo contenido destacan los siguientes aspectos: La renta debe
pagarse en el plazo convenido y a falta de éste por semestres vencidos; el
arrendatario no tendrá derecho a rebajas, sólo en caso de pérdidas en más de la
mitad; si el contrato es a plazo determinado, en el último año, el arrendador
deberá conceder a sus sucesores o al propietario preparar la tierra para el
siguiente año, así como el edificio y bienes necesarios, éste permiso no es
obligatorio, salvo convenio en contrario; vencido el término del contrato el
arrendatario tendrá derecho de usar la tierra y edificio por el tiempo
necesario para recoger los frutos pendientes:
Arrendamiento de fincas
urbanas, a las disposiciones contenidas en los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G
y 2448-H que rigen el arrendamiento de ésta clase de bienes, el Legislador les
da el carácter de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables
y en consecuencia toda estipulación en contrario se tendrá por no puesta, los
preceptos a que nos referimos contienen las condiciones para habitar el
inmueble para garantizar la salud, la
higiene, la legalidad y la seguridad jurídica del arrendatario. Además
establece que la duración mínima del contrato es de un año, la renta deberá
estipularse en moneda nacional, el contrato debe otorgarse por escrito; por su
parte el artículo 2398 en su párrafo segundo dice que el arrendamiento de
fincas urbanas dedicadas a la habitación no pueden exceder de diez años, y de
veinte para las fincas destinadas al comercio o a la industria.
b).- Arrendamiento de
bienes muebles, las disposiciones que reglamentan el arrendamiento de ésta
clase de bienes sólo son aplicables, cuando
por su naturaleza o por disposición de la ley adquieran el carácter de
bienes muebles. Por su naturaleza son bienes muebles los que se pueden mover de
un lado a otro por sí o por efecto de una fuerza externa; y por determinación
de ley encontramos a las obligaciones y
los derechos que tienen por objeto cosas muebles o una acción personal, las
acciones de una sociedad o asociación, las embarcaciones, los derechos de
autor, etcétera.
7.- Elementos
esenciales.
No resulta imprudente
recordar que el contrato precisa los requisitos determinados por la ley, para alcanzar la plenitud de sus
consecuencias jurídicas, y la ausencia de cualquiera de los elementos esenciales
o de existencia, se sanciona con la inexistencia del acto, el primer elemento
de esta naturaleza es el consentimiento el cual, sigue las reglas generales
acordes con su formación. Además del consentimiento requiere del objeto o cosa
material que la persona deba entregar. Por lo que hace a éste elemento el
Código Civil dispone que son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que
puedan usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y
los derechos estrictamente personales. Se ha dicho que para que los derechos
puedan arrendarse es necesario que sean susceptibles de uso o goce, es por
ello, que el precepto citado declare que sólo los derechos que no son
personales pueden ser objeto de arrendamiento y, desde luego, todos los bienes
muebles o inmuebles, corporales o incorporales según nuestra tradición
jurídica, siempre y cuando los corporales o incorporales ofrezcan al
arrendatario utilidad o ventaja económica, principalmente con los bienes
incorporales o derechos, éstos derechos no deben ser estrictamente
personalísimos, para que sean susceptibles de arrendamiento, tales como: los
derechos de autor, de usufructo, de crédito que no son propios de la condición
como persona.
De lo anterior se infiere
que la ley prohíbe expresamente que no pueden ser objeto de arrendamiento los
bienes estrictamente personales, como el derecho real de uso y habitación, los
derivados del contrato de comodato, los derechos políticos, de petición, del
estado civil, etcétera.
En relación con los bienes
corporales la ley establece dos limitaciones:
1ª.- Si los bienes son
consumibles en su primer uso, es necesario establecer que la cosa rentada se
entregue como no fungible para ser restituida idénticamente, consecuentemente
la concesión del uso deber ser de tal naturaleza que no varíe la sustancia o
forma de la cosa. De tal suerte que el arrendamiento de la cosa, sirva
únicamente para muestra, sólo de esta manera se puede dar el arrendamiento de
bienes fungibles.
2ª.- El artículo 2400 dice que no son susceptibles
de arrendamiento los bienes que la ley prohíbe expresamente. Dentro de esta
prohibición se encuentran el patrimonio familiar, los bienes que están fuera
del comercio, como los bienes de uso común o los bienes destinados a un
servicio público. A propósito de esta limitación, cabe destacar las que se
derivan de las personas que forman parte del contrato, es decir el arrendador y
el arrendatario, al respecto la ley establece que el que no es dueño de la cosa
la podrá dar en arrendamiento si tiene facultad para ello, ya sea por
autorización del dueño o por disposición de la ley, el copropietario está
limitado para dar en arrendamiento la cosa si carece del consentimiento de su
condueño, los funcionarios públicos no pueden arrendar los bienes del Estado,
el administrador y los tutores no pueden dar en arrendamiento los bienes a su
encargo. Los contratos celebrados en contradicción a estas limitaciones son
nulos de pleno derecho.
8.- Elementos
de validez.
Además de los requisitos
que ya mencionamos se requiere que las partes que celebran el acto sean
capaces, es por ello que la capacidad es un elemento de validez del contrato de
arrendamiento. Considerando que son hábiles para contratar todas las personas
no exceptuadas por la ley, regla que marca el artículo 1798 del Código Civil,
podemos decir que tiene capacidad para dar en arrendamiento todas aquellas
personas que son propietarios absolutos o que tienen facultades para conceder
el uso o goce de los bienes ajenos. La
facultad a que aludimos puede ser conferida a través de un contrato, de poder o
mandato, por un derecho real o por disposición expresa de una ley. Resumiendo,
pueden arrendar las siguientes personas:
a).- Los
propietarios;
b).- Los que
tienen mediante un contrato el uso o goce de un bien, y en ese contrato se les
da la facultad de transmitir el uso o goce del bien;
c).- Los
titulares de un derecho real pueden otorgar el uso o goce de los bienes ajenos;
y
d).- Los
administradores de bienes ajenos expresamente autorizados por la ley, para
celebrar arrendamientos.