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NECESIDAD DE REGLAMENTAR LEGALMENTE EL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO EN EL CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL.
GUZMÁN MEDINA FRANCISCO JAVIER
CONTENIDO
ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO
Concepto
de Tiempo Compartido.
Evolución
Histórica.
Situación
Nacional.
MARCO CONCEPTUAL DEL CONTRATO DE
TIEMPO COMPARTIDO.
La Propiedad y La Copropiedad.
La propiedad como un derecho objetivo en nuestra legislación.
La relación alícuota del copropietario.
Principios que rigen en materia de copropiedad.
PROBLEMÁTICA DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO
Causas Principales de Quejas ante Diversas Autoridades
Federales.
Ante la Procuraduría Federal del Consumidor.
Ante la Secretaría de Turismo.
Inclusión de un título especial al Código Civil del
Distrito Federal.
Concepción genérica del Contrato de Tiempo Compartido.
De los Derechos y Obligaciones del
Compartidario.
Elementos normativos del servicio
de Tiempo Compartido según la Norma Oficial Mexicana (NOM).
El Tiempo Compartido en diversos
Códigos Civiles.
Requisitos para registrar un
Contrato de Adhesión (Tiempo Compartido) ante la Procuraduría Federal del
Consumidor.
CONCLUSIONES.
BIBLIOGRAFÍA.
CONCEPTO DE
TIEMPO COMPARTIDO:
El
Tiempo Compartido es aquella actividad dedicada al aprovechamiento del uso de
inmuebles destinados al Turismo, durante un plazo determinado y restringido a
ciertos períodos al año.
Es conocido para todos los profesionales del Turismo, el gran auge que
el Tiempo Compartido ha tenido durante los últimos años, tanto en Estados
Unidos y Europa, como en nuestro país.
Esto se debe principalmente a la importancia que tiene para la Industria
del Turismo, ya que la estabilidad y seguridad que representa, no es superadas
por ningún otro sector del turismo.
El Tiempo Compartido se convirtió en un exitoso procedimiento para
comercializar bienes inmuebles destinados a alojar turistas durante sus
vacaciones. Originalmente consistía en
dividir por períodos el uso de una unidad; la forma más común era la división
por semanas, de manera tal que habiendo 52 semanas al año, se comercializaban 51
períodos de uso pues se requería de un período semanal para el mantenimiento de
la unidad.
En sus orígenes, el Tiempo Compartido tradicional implicaba el uso de
una unidad fija en un período también fijo durante todo el tiempo
contratado. Así por ejemplo, el turista
ocupaba la tercer semana del año o la cuarta, durante los 20, 30 ó más años
contratados.
EVOLUCIÓN HISTÓRICA:
El concepto de Tiempo Compartido fue utilizado por primera vez en
Europa como condominios o villas de Tiempo Compartido. La idea de usar este término surgió como una
imitación de lo que aquel entonces se hacía en el negocio de las computadoras.
Los resultados indicaban que la creación de las computadoras era un
gran avance tecnológico y debido a esto, las mismas empezaron a cobrar cada vez
más importancia en el manejo de la información dentro de las organizaciones,
sin embargo, por tener éstas un costo muy elevado, era prácticamente imposible
que las compañías pudieran adquirir su propia computadora sin que esto
significara una fuerte inversión. El
sistema consistía en dividir las horas de trabajo de la computadora en
intervalos y rentarlos a diferentes compañías de manera que cada una de ellas
tuviera acceso a la computadora durante tiempos iguales y por lo tanto se
dividía también el costo de la computadora entre las empresas.
Con este sistema se facilitó la expansión del uso de la computadora
hasta que fue posible hacerlas con un costo más bajo y que estuvieran al
alcance de cualquier presupuesto organizacional.
Después de la Segunda Guerra Mundial, las vacaciones empezaron a
considerarse como un tiempo necesario e importante para las personas así que
fueron formándose nuevas costumbres en cuanto a la manera de ocupar el tiempo
dedicado a descansar.
Debido al clima de Europa, el verano se convirtió en la mejor época
del año para vacacionar. Con el fin de
disfrutar lo cálido del clima se formó la costumbre en muchas familias de
trasladarse al sur para pasar las vacaciones en la playa. Del mismo modo empezaron a tener éxito los
centros turísticos dedicados al esquí, atrayendo turistas de todas partes de
Europa.
A raíz de todo esto, muchas personas adquirieron propiedades que
consideraban su hogar en el verano y en el cual pasaban algunas semanas 1
año. Este tipo de propiedades se convirtió
con el paso del tiempo en un fuerte gasto, ya que el costo de mantenerlas todo
el año era muy alto comparado con las pocas semanas que realmente eran
utilizadas. Por otro lado, al
desarrollarse la industria turística, los lugares destinados a vacacionar se
cotizaron en precios mucho más altos y la adquisición de propiedades, así como
el costo de su mantenimiento se convirtió en un verdadero lujo que solo
millonarios podían darse. De aquí que
surgiera la idea de que al igual que las computadoras, una propiedad se
dividiera en intervalos para que un grupo de propietarios gozaran de ella por
períodos de tiempo determinados dividiendo así de igual forma los costos del
inmueble y gastos que el mismo implicaba.
Con este sistema, el poseer una propiedad para vacacionar quedaba al
alcance de las posibilidades de un número mayor de personas.
Con estas bases, el concepto de Tiempo Compartido fue tomando forma y
posteriormente fue adoptado en los Estados Unidos a principios de los años
70´s, implantándose en algunos de los principales centros turísticos.
Aunque las propiedades de Tiempo Compartido eran ciertamente un
producto muy viable en él comenzó de su etapa de crecimiento, existía una
fuerte limitante; los consumidores estaban interesados en convertirse en
propietarios de Tiempo Compartido, sin embargo, no tenían interés en regresar
de vacaciones al mismo lugar todos los años y el hecho de obtener una propiedad
de ese tipo los obligaba a hacerlo.
Esta limitante pudo desaparecer a mitad de la década de los años 70´s
con la introducción en el mercado del concepto de “Intercambio Vacacional, un
dinámico plan que al unirse con el concepto de Tiempo Compartido impulsó al
producto hasta llegar a una posición de aceptación total por parte del
consumidor. El intercambio vacacional
surgió como complemento al Tiempo Compartido y probó ser el catalizador que
causó que esta industria tuviera tan rápido crecimiento. Fue un concepto creado por RCI (Resort Condominium International), pioneros
en el negocio y fundado en 1974 por los empresarios norteamericanos Jon y
Christel Dehaan. Actualmente existen
algunas otras compañías dedicadas al intercambio internacional, siendo las más
importantes RCI e I.I: (Interval International), las cuales cuentan con los
mejores proyectos de la rama de Tiempo Compartido y con la mayor variedad y
cantidad en cuanto a destinos turísticos.
Con este concepto dual de propiedades de Tiempo Compartido e
intercambios vacacionales, los propietarios de proyectos afiliados a compañías
de intercambio se convierten en “socios” del servicio de intercambio y
disfrutan la oportunidad de intercambiar su propiedad por muchas otras en
distintos centros turísticos del mundo.
De los Estados Unidos, donde tuvo un crecimiento fenomenal, el
concepto se ha expandido a través de todo el mundo y es ahora una industria de
más de 2 mil millones de dólares anuales.
En una industria internacional que permite que las vacaciones sean un
hecho factible, al alcance de un número cada vez mayor de consumidores.
Hoy en día más de un millón de familias norteamericanas poseen una
propiedad de Tiempo Compartido para vacacionar. No tienen necesidad de reservar y alquilar un cuarto de hotel
puesto que son dueños de él y tampoco están esclavizados a regresar al mismo
lugar porque pueden intercambiar su propiedad con muchas otras alrededor del
mundo.
Durante su acelerado crecimiento, la industria ha sufrido algunos
cambios y el producto ha tenido modificaciones y algunas diversificaciones con
el objeto de satisfacer las necesidades de los distintos mercados a los que se
dirige, es así como se puede hablar ahora de distintas formas de tiempo
Compartido, las cuales aunque difieren en cuanto a algunas características,
tienen similares resultados; el costo de las vacaciones para el futuro está
congelado al precio de hoy por la adquisición del proyecto, siendo el
privilegio del intercambio, el aspecto más atractivo de la adquisición.
Sobre la industria del Tiempo Compartido, Jon Dehaan, presidente de
RCI (Resort Condominiums International) comenta; “Habiendo comenzado con el
ingreso de pequeños empresarios, la industria del Tiempo Compartido se ha
vuelto tan grande como corporaciones de la magnitud de Marriot, Disney e
ITT. Su futuro parece no tener límite
en un mercado donde el uso del tiempo libre es objeto de consumo”
SITUACIÓN NACIONAL:
“En México,
la figura del Tiempo Compartido se ha comercializado, generalmente, mediante un
contrato a través del cual, el promotor vende al adquirente el derecho de usar
una parte determinada de un inmueble turístico, por un número específico de
años y en épocas preestablecidas”.
“En nuestro país, actualmente la normatividad federal aplicable al
sistema de habitaciones en Tiempo Compartido, destinados a la prestación de
servicios turísticos, se encuentra representada por la Ley Federal de Turismo y
el Reglamento de Establecimientos de Hospedaje, Campamentos y Paradores de
Casas Rodantes. La Secretaría de
Turismo se ha declarado competente p ara conocer de estos sistemas, únicamente
cuando operan bajo los mismos términos que un hotel, a través del servicio de
alojamiento al público y aplicando sus tarifas por día”.
“La Ley Federal de Protección al Consumidor opera como un cuerpo
normativo que, a falta de legislación aplicable a los sistemas de habitaciones
en Tiempo Compartido, contempla en su artículo tercero la figura del
consumidor, que encuadra en supuesto de quien utiliza los mencionados servicios
turísticos”.
“A nivel local, solamente cuatro Estados han legislado al respecto;
Quintana Roo, Nayarit, Campeche y Jalisco.
El primero ha regulado al Tiempo Compartido como un contrato típico en
su Código Civil, y el segundo lo ha caracterizado como una modalidad del
condominio”, el tercero cuenta con la “Ley de fraccionamientos, unidades
habitacionales y condominios y uso de inmuebles en Tiempo Compartido” y el
cuarto cuenta con un Reglamento Municipal “Reglamento para la promoción
comercialización y venta de condominios e inmuebles en Tiempo Compartido”.
“En los demás Estados de la República, y en el Distrito Federal, ante
la falta de reglamentación especializada, se ha continuado con la práctica poco
novedosa pero apropiada de adaptar diversas figuras jurídicas tradicionales a
los intereses particulares de las empresas respectivas, destacando entre estos
instrumentos normativos los siguientes; el fideicomiso, la asociación civil, el
condominio, el contrato de hospedaje y el derecho real de usufructo”.
MARCO CONCEPTUAL DEL CONTRATO DE TIEMPO
COMPARTIDO
LA PROPIEDAD
Y LA COPROPIEDAD:
LA PROPIEDAD
COMO UN DERECHO OBJETIVO EN NUESTRA LEGISLACIÓN.
Actualmente el derecho de propiedad lo encontramos en el artículo 27
Constitucional y en el Código Civil de 1928, los que se encuentran
doctrinalmente influidos por las ideas de León Duguit, las cuales son
claramente expuestas en la obra del Maestro Rojina Villegas, que considera que
el derecho de propiedad no puede ser innato en el hombre y anterior a la
sociedad.
Contrariando lo expuesto en la Declaración de los Derechos del Hombre
y del ciudadano de 1789, que reconoce al derecho de propiedad, como un derecho
natural que el hombre trae consigo al nacer, derecho que el Estado sólo puede
reconocer, pero no crear, porque es anterior al Estado, al derecho objetivo;
que toda sociedad tiene por objeto amparar y reconocer los derechos naturales
del hombre, que son principalmente la libertad y la propiedad; que el derecho
de propiedad es absoluto e inviolable.
Asimismo, Duguit expone:
“El hombre siempre ha vivido en sociedad, y que por lo tanto, los
derechos no pueden ser anteriores a la sociedad, ni sociológica ni
jurídicamente, porque el derecho no se concibe sino implicando una relación
social, y que no puede haber, por consiguiente, ese derecho absoluto antes de
formar parte del grupo, ni esa limitación voluntaria para lograr la convivencia
social”.
Para Duguit, el derecho objetivo es anterior al
subjetivo, y especialmente al de propiedad, fundándose su tesis en el concepto
de solidaridad social, que es precisamente la finalidad que tiende a
realizar el derecho objetivo, ya que a través de las normas jurídicas se
imponen ciertos deberes fundamentales y se otorgan ciertos poderes, tanto a
gobernantes como a gobernados, que nos llevan a realizar aquellos actos que
impliquen un perfeccionamiento de la solidaridad social o a abstenernos de
ejecutar actos que lesionen la solidaridad social.
De aquí que por lo que es la propiedad, considera que
si el hombre, como ya se dijo antes, tiene la obligación de realizar la
solidaridad social, al ser poseedor de una riqueza, su deber aumenta en la
forma en que aquella riqueza tenga influencia en la economía de una
colectividad.
Por lo anterior, para
Duguit, el derecho de propiedad es una función social y no un derecho
subjetivo, absoluto, inviolable, anterior al Estado y a la sociedad que la
norma jurídica no puede tocar.
Por lo anterior, podemos
ver claramente que nuestra Legislación actual conceptúa a la propiedad,
siguiendo los lineamientos de León Duguit al establecerse en el artículo 27
Constitucional que:
"La
propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del
Territorio Nacional corresponden originariamente a la Nación, la cual ha tenido
y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada. Las expropiaciones sólo podrán hacerse por
causa de utilidad pública y mediante indemnización.
La Nación tendrá, en todo tiempo, el
derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés
público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los
elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una
distribución equitativa de la riqueza pública, y para cuidar de su
consumación..."
De lo anterior se
desprende que si la propiedad es una función social, el derecho sí podrá
intervenir imponiendo obligaciones al propietario, no sólo de carácter
negativo, sino positivo también, o sea que el derecho no sólo dirá que no se
debe abusar de la propiedad en perjuicio de tercero y sin utilidad propia, sino
que también podrá indicar la forma como el propietario deba usar la cosa y no
mantenerla improductiva, de aquí que el artículo 27 Constitucional consagre
principalmente dos limitaciones:
La primera está contenida
en su tercer párrafo cuando expresa que la Nación tiene en todo tiempo el
derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés
público y una segunda limitación que se refiere a la expropiación por causa de
utilidad pública.
Para
considerarse a la propiedad como una función social encontramos en el artículo
16 del Código Civil lo siguiente:
"Los habitantes del
Distrito y Territorios Federales tienen obligación de ejercer sus actividades y
de usar y disponer de sus bienes, en forma que no perjudique a la colectividad,
bajo las sanciones establecidas en este Código y en las leyes
relativas...";
Asimismo, en
el artículo 840 se establece:
"No es lícito
ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otro
resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el
propietario".
Por último,
tenemos en el Código Civil los artículos 830, 831 y 836 a la letra dicen:
Artículo 830
"El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las
limitaciones y modalidades que fijen las leyes."
Artículo 831
"La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino
por causa de utilidad pública y mediante indemnización.
Artículo 836
"La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen o se
les une o incorpora natural o artificialmente"
Estos artículos en cierta
manera encierran los elementos clásicos romanos de la propiedad el ius utendi,
ius fruendi e ius abutendi, pero limitados por nuestra Legislación.
LA COPROPIEDAD
Antecedentes de la Copropiedad
Otro de los derechos
reales por excelencia es la copropiedad, institución que al igual que la
propiedad, existía desde la época de los romanos y la cual se daba si varias
personas tenían un derecho de propiedad sobre un solo objeto, cada una de ellas
eran propietarias de una cuota ideal, se decía cuota "ideal" y no
"material", en virtud de que ningún copropietario podía alegar
entonces que su derecho quedaba reducido a una parte material del objeto en
cuestión.
Por lo que es
a la cuota ideal, cada propietario tenía un derecho que podía transmitir o
gravar como quisiera.
En relación
con el objeto, cada copropietario podía utilizarlo, pero siempre en forma que
no impidiera que los demás lo utilizaran también y para poder poner fin a la
copropiedad bastaba pedir la división del objeto por la voluntad de uno contra
todos (esto se hacía mediante la actio communi dividendo.
LA RELACIÓN ALICUOTA DEL COPROPIETARIO
Actualmente y de acuerdo a
nuestra Legislación vigente se dice que “hay copropiedad cuando una cosa o un
derecho pertenecen pro indiviso a dos o más personas” (artículo 938 del Código
Civil.
Al igual que
en el derecho romano, el derecho de cada propietario recae sobre el conjunto de
la cosa común y no es que tenga dominio sobre partes determinadas de la cosa, o
sea, que cada uno de los copropietarios tienen una parte alícuota, de aquí que,
lo que está repartido es el derecho de propiedad mas no la cosa, pudiendo
decirse, como lo expresa el Autor Antonio de Ibarrola, que el derecho dividido
entre sus titulares, recae sobre todas y cada una de las moléculas, de los
átomos de la cosa.
En su obra,
Rojina Villegas nos explica que la naturaleza de la parte alícuota es
fundamental para entender los derechos de los copropietarios. Cada uno tiene un
dominio absoluto sobre su cuota, es decir, que la porción de cada copropietario
puede enajenarse, cederse, arrendarse, ser objeto de contratación, etc., se
pretende únicamente las restricciones o modalidades de que toda forma de
propiedad puede ser objeto, además de la limitación llamada de derecho del
tanto, (el cual no existía en el derecho romano), consagrada en los artículos
973 a 975 del Código Civil que exponen:
“Artículo 973. - Los
propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota
respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del derecho del tanto. A este
efecto, el copropietario notificará a los demás, por medio de notario o
judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días
siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el
solo lapso del término, se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la
notificación, la venta no producirá efecto legal alguno”.
“Artículo 974. - Si varios
propietarios de cosa indivisa hiciesen uso del derecho del tanto, será
preferido al que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la
suerte, salvo convenio en contrario”.
“Artículo 975.
- Las enajenaciones hechas por los herederos o legatarios de la parte de
herencia que les corresponda, se regirán por lo dispuesto en los artículos
relativos”.
PRINCIPIOS
QUE RIGEN EN MATERIA DE COPROPIEDAD.
A continuación se enuncian
sólo algunos de los principios que rigen en materia de copropiedad (los cuales
se encuentran comprendidos entre los artículos 938 a 950 del Código Civil.
i) En cuanto al uso
"Cada partícipe
podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a
su destino y de manera que no perjudique al interés de la comunidad, ni impida
a los copropietarios usarla según su derecho" y "Todo condueño tiene
la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y
utilidades, pudiendo en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún
substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal.
Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños,
estará limitada a la porción que se le adjudique en la división al cesar la
comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto" (artículos. 943 y
950.
Ii. En cuanto
a los gastos de conservación.-
"Todo
copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los
gastos de conservación de la cosa o derecho común, sólo puede eximirse de esta
obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio"
(artículo 944); y además, "Ninguno de los condueños podrá, sin el
consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de
ellas pudiera resultar ventajas para todos" (artículo 945.
iii. En cuanto
a la Administración.
Para ella,
"Son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los copartícipes" y
para que la haya "Se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de
intereses", la cual si no existiera, sería resuelta por el juez (artículos
946, 947 y 948.
iv. Por lo que
es al gravamen o enajenación. Ateniéndonos a lo dispuesto por el artículo 2902
del Código Civil se necesita el consentimiento de todos al establecer que:
"El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de
todos los propietarios", lo cual no obsta para que el copropietario, conforme
al mismo artículo pueda hipotecar su porción indivisa (8.
De lo
anterior, podemos observar que tenemos cuatro situaciones que se refieren al
uso, a la conservación, a la administración y al gravamen o enajenación de la
copropiedad, que regula nuestra Legislación a través de normas perfectas y
claramente establecidas en nuestro Código Civil, con el fin de que los
copropietarios en la institución llamada copropiedad y dentro de un marco
jurídico perfectamente establecido puedan hacer valer sus derechos, así como de
igual manera quedar establecidas las obligaciones que dichos copropietarios
tienen a su cargo, situación que no encontramos en la figura llamada
"Tiempo Compartido", como veremos más adelante.
PROBLEMÁTICA DEL CONTRATO DE TIEMPO
COMPARTIDO.
LEGISLACIÓN DE TIEMPO COMPARTIDO
En algunos países se han promulgado leyes sobre Tiempo Compartido,
como son los casos de Grecia, Portugal, Francia e Italia en Europa. En América hay regulación en la mayoría de
los estados de la Unión Americana, en las seis provincias del Canadá, y existen
los proyectos de la ley del Uruguay y Argentina.
En México ya existen disposiciones federales, estatales y municipales
en la materia como son:
1. Federales:
a) En la Ley
Federal de Protección al Consumidor.
b) En la Ley
Federal de Turismo.
2. Estatales
a) En el
Código Civil del Estado de Quintana Roo.
b) En la Ley
sobre el Régimen de Propiedad en Condomino de inmuebles del Estado de Nayarit.
c) En la Ley
de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales y Condominios y uso de inmuebles
en Tiempo Compartido en el Estado de Campeche.
3. Municipales:
Reglamento para la Operación de la Promoción, Comercialización y Venta
de Condominios e Inmuebles en Tiempo Compartido en el Municipio de Puerto
Vallarta, Jalisco.
En agosto de 1987, la Secretaría de Turismo convocó a la Primera
Reunión Nacional de Tiempo Compartido, en la cual se analizó el Tiempo
Compartido en forma interdisciplinaria desde su perspectiva de impulso al
turismo, así como su impacto jurídico económico y social en México. Una de las conclusiones de dicha reunión fue
la necesidad de legislar, tanto federal como localmente en esa materia.
CAUSAS PRINCIPALES DE QUEJAS ANTE
DIVERSAS AUTORIDADES FEDERALES:
ANTE LA PROCURADURIA FEDERAL DEL CONSUMIDOR:
Las causas principales ante la Procuraduría Federal del Consumidor han
sido las siguientes:
a) Vicios o
defectos ocultos.
b) Cobro indebido ene le servicio.
c) Negación a rescindir el contrato.
d) Incumplimiento en la entrega del bien.
e) Cobro indebido de intereses.
f) Defectos de fabricación.
g) Incumplimiento de los servicios.
h) Negación a la venta.
i) En
general, incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Este porcentaje de quejas es esencialmente un signo revelador de que
existen problemas, susceptibles de corregirse y encauzarse. Debe conducirnos a la reflexión y acción
institucional, evitando la crítica estéril o el alarmismo infructuoso.
ANTE LA SECRETARÍA DE TURISMO:
Se han presentado, de enero de 1983 a julio de 1987, 149 quejas.
Los principales motivos son los siguientes:
a) Deficiencias en los servicios contratados.
b) Cancelación de contrato.
c) Inconformidad con las cuotas de mantenimiento.
d) Incumplimiento en el periodo de reservación
e) Otros
Como ha ido del conocimiento público, algunos desarrolladores
privados, en Cancún, cometieron diversas irregularidades en cuanto a los
requisitos básicos que debe cumplimentar todo proyecto turístico (requisitos de
densidad, reglas de planes maestros, tipo y materiales de construcción,
permisos de uso de suelo, condiciones pactadas en los contratos.
LA INCLUSIÓN
DE UN TÍTULO ESPECIAL AL CÓDIGO CIVIL EN EL DISTRITO FEDERAL:
En un espíritu eminentemente práctico y tradicional, adoptando el
modelo jurídico mexicano de derecho privado, podría pensarse en caracterizar al
sistema de tiempos compartidos como un contrato típico más, considerado como
fuente rectora u originaria de determinadas obligaciones y derechos
específicos.
Para tal fin, podría instrumentarse la reforma, vía adición, al Código
Civil para el Estado, mediante un título específico que podría denominarse “Del
tiempo compartido”. Al respecto,
deberán estudiarse cuidadosamente las formas de reenvío y referencia, a las
disposiciones generales -comunes a los actos jurídicos originarios de
obligaciones- aplicables específicamente al contrato de que se trata. Como complemento de este capítulo, deberán
estipularse en forma sucesiva los referentes a regulación concreta como sería
el caso de “Publicidad”, “Garantías”, “Nulidad” y “Registro”.
Es muy importante establecer en este nuevo título que se sugiere con
su paralela reglamentación, el “Registro Público de Contratos Sobre Tiempos
Compartidos” que además de dar seguridad jurídica a los particulares, con los
principios de la función registral, se constituirá en vigilante y receptor de
las garantías que se exigen a las personas morales que propalen este tipo de
Contratos.
Podría considerarse, para tales efectos, el siguiente esquema:
DE LAS DIVERSAS ESPECIES DE CONTRATOS
TÍTULO. DEL TIEMPO COMPARTIDO
CAPITULO I. Definición
CAPITULO II. De la Materia del Tiempo Compartido
CAPITULO III. Disposiciones Generales
CAPITULO IV. De la Publicidad
CAPITULO V. De las Garantías
CAPITULO VI. De la Nulidad
CAPITULO VII. Del Registro Público de Contratos de Tiempo Compartido.
CONCEPCIÓN GENÉRICA
DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO.
“Genéricamente, se pude concebir al contrato de Tiempo Compartido de
la siguiente manera:
1) En cuanto
a su clasificación: atípico, innominado, bilateral, oneroso, conmutativo y
consensual.
2) En cuanto
a su naturaleza; mercantil, traslativo de uso y disfrute de ejecución diferida
y de tracto sucesivo.
3) En cuanto
a su celebración; personal (ya que, normalmente, los derechos que otorgan son
inherentes al beneficiario y no al inmueble que e un objeto); de adhesión, y de
derechos”.
DE LOS
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL COMPARTIDARIO:
Con las limitaciones que imponen las leyes y reglamentos de orden
público, el compartidario tendrá los siguientes derechos:
I. Usar,
gozar y disfrutar la unidad o tipo de unidad vacacional que a él corresponda,
durante el período vacacional que hubiere contratado; así como de los bienes
inmuebles que en ella se encuentren y las instalaciones, áreas y servicios
comunes del establecimiento en que se encuentre ubicada la unidad vacacional.
II. Recibir los servicios que en su caso, hubiere contratado.
III. Enajenar, transmitir, ceder o gravar sus derechos de
compartidario, por cualquier título, debiendo para ello, previamente notificar
en forma escrita al compartidor el nombre del nuevo titular de aquellos. La transmisión definitiva de los derechos de
compartidario a terceros se hará en el término y condiciones previstas en el
contrato y el adquirente, cesionario o causahabiente estará obligado a respetar
el Régimen de Tiempo Compartido Turístico en los términos del Código Civil, de
esta ley, del contrato del reglamento interno y de la escritura constitutiva
del Régimen de Tiempo Compartido Turístico.
IV. Suscribirse al sistema de intercambio vacacional, nacional o
internacional, cuando el establecimiento en que se encuentre la unidad
vacacional esté afiliado a esos sistemas.
Para que el compartidario pueda ejercitar estos derechos, deberá estar
al corriente en el pago de sus cuotas y haber cumplido con las obligaciones
pactadas en el contrato de Tiempo Compartido Turístico.
El compartidario tendrá a su cargo el cumplimento de las obligaciones
establecidas en el contrato de Tiempo Compartido Turístico, en el reglamento
interno del Régimen de Tiempo
Compartido Turístico y particularmente las siguientes:
I. Pagar el
precio por la adquisición de los derechos de Tiempo Compartido Turístico. En caso de que la operación se pacte en
moneda extranjera, de conformidad a lo dispuesto por la ley monetaria, el pago
del precio podrá hacerse en moneda nacional al tipo de cambio vigente en el
momento de pago.
II. Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias destinadas a
sufragar los gastos de póliza de seguros, así como los gastos de conservación,
mantenimiento, operación, reparación y reposición de la unidad vacacional, de
los muebles que en ella se encuentren y de los bienes, instalaciones y
servicios comunes, determinados en el contrato. Esta obligación, salvo pacto en contrario, la debe cumplir el
compartidario, use o no la unidad vacacional y haga o no uso de las
instalaciones, servicios y áreas comunes del inmueble en que se encuentre
ubicada dicha unidad.
III. Respecto del uso, goce y disfrute de la unidad vacacional, de los
bienes que en ella se encuentren y de las áreas comunes, el compartidario y sus
acompañantes o quien represente sus derechos quedan obligados a:
a) Disponer
de ellos conforme a su naturaleza y destino.
b) Usar y
ejercitar sus derechos, de manera que no perjudiquen el interés de la
comunidad.
c) Usar,
gozar y disfrutar los bienes sin impedir a los demás el disfrutar de ellos en
los términos que les correspondan.
d) No
modificar, alterar, variar o sustituir los bienes e instalaciones comunes, la
unidad vacacional, y los bienes muebles que en ella se encuentren.
e) Usar la
unidad vacacional exclusivamente durante el período vacacional que les
corresponda.
f) Desocupar
la unidad vacacional exacta y puntualmente el día y a la hora señalada en su
contrato o en el reglamento interno de Tiempo Compartido Turístico.
g) No ocupar
la unidad vacacional con un número mayor de personas al autorizado en el
contrato y en el Reglamento Interno de Tiempo Compartido Turístico.
h) Permitir
al personal encargado de la limpieza o de las reparaciones urgentes el acceso a
la unidad vacacional y no obstaculizar el desempeño de sus tareas, dentro del
horario fijado en el Reglamento Interno de Tiempo Compartido Turístico o en
cualquier momento en caso de urgencia.
i) No
realizar actos que perturben la tranquilidad de los demás compartidarios, ni
utilizar los bienes, instalaciones y servicios fuera de los horarios o en
violación al Reglamento Interno de Tiempo
Compartido Turístico.
j) Reparar y
responder de los daños materiales que él o sus acompañantes causen al
mobiliario de la unidad vacacional, a las instalaciones o a los bienes de uso
común; debiendo reponer y pagar el monto de los daños causados inmediatamente o
antes de abandonar el lugar donde se encuentre la unidad vacacional.
IV.- El compartidario y sus acompañantes, el día de su llegada a la
unidad vacacional, deberán verificar que dentro de ella se encuentren los
bienes muebles, enseres y utensilios que deban recibir en el momento del inicio
del período vacacional que les corresponda, según inventario. Si no reclaman la ausencia de dichos bienes
muebles, enseres y utensilios, se entenderá que los recibieron todos en buen
estado.
El compartidor, en el momento de la salida del compartidario y sus
acompañantes, verificará que se encuentren los bienes muebles, enseres y
utensilios en buen estado y si no lo reclama inmediatamente, se entenderá que
los recibió todos a satisfacción.
DE LOS
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL COMPARTIDOR:
El compartidor tendrá los derechos y obligaciones establecidos en el
Código Civil, en la escritura constitutiva del Régimen de Tiempo Compartido Turístico, en el contrato de
Tiempo Compartido Turístico, en el Reglamento Interno de Tiempo Compartido
Turístico y particularmente los siguientes:
I. Otorgar y
respetar el derecho del compartidario a usar, gozar y disfrutar de la unidad
vacacional que le corresponda, en los términos, condiciones y plazos pactados
en el contrato.
II. Con cargo
a las cuotas de mantenimiento, prestar los servicios de operación,
mantenimiento, reservaciones, conservación, reposición y reparación de los
bienes, instalaciones y equipos afectos al Régimen de Tiempo Compartido
Turístico, así como los de limpieza, vigilancia y demás servicios que haya
ofrecido a los compartidarios. El compartidor podrá contratar dichos servicios
con terceros, pero será solidario y mancomunadamente responsable con ellos
frente a las autoridades y frente a los compartidarios.
III. Cuando
el compartidario esté al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones
derivadas del Código Civil del contrato de Tiempo Compartido Turístico, del
Reglamento Interno y de la escritura constitutiva del Régimen de Tiempo
Compartido Turístico, el compartidor no deberá impedir ni permitir a terceros
que impidan al compartidario el uso de la unidad vacacional que le corresponda.
El incumplimiento obliga al compartidor a cubrir la estancia del compartidario
por un período igual al que le corresponda en su contrato y en las mismas
fechas, en un una unidad o establecimiento de categoría superior. En caso de no
ser posible lo anterior, el compartidor pagará de inmediato el importe de los
gastos de transportación del lugar de residencia permanente del compartidario
hasta el desarrollo o unidad vacacional y su regreso, por el mismo medio por el
que efectuó su viaje y, además, indemnizará a éste con otro período vacacional
dentro del plazo que ambas partes convengan. Se exceptúan de lo dispuesto en
esta fracción, los casos en que el compartidario no pueda usar el
establecimiento por causas de caso fortuito o de fuerza mayor.
IV. El
compartidor, en caso de negarle al compartidario el ejercicio de sus derechos,
estará obligado a acreditar ante la autoridad competente que lo solicite, el
incumplimiento por parte del compartidario.
ELEMENTOS NORMATIVOS DEL SERVICIO DE TIEMPO COMPARTIDO SEGUN LA NORMA
OFICIAL MEXICANA (NOM):
OBJETIVO
La presente Norma Oficial Mexicana establece los requisitos de
información comercial y elementos normativos a que deben ajustarse los
prestadores del servicio y usuarios del tiempo compartido, con el objeto de
proteger la capacidad adquisitiva y logra la plena satisfacción del consumidor
por el servicio contratado.
CAMPO DE APLICACIÓN
La presente Norma Oficial Mexicana es de interés y observancia general
para todas aquellas personas que se dediquen directa o indirectamente a la
comercialización, operación y prestación de servicio de tiempo compartido en el
territorio nacional.
DEFINICIONES
Para efecto de esta Norma Oficial Mexicana, se establecen las
siguientes definiciones:
Área común.
La parte de las instalaciones del establecimiento que pueden disfrutar
todos los usuarios del servicio de tiempo compartido, conforme a su naturaleza
y destino ordinarios, sin transgredir los derechos de los demás.
Comercializador.
La persona física o moral que, a nombre y representación del
prestador, promueve media y/o realizar en el territorio nacional la venta o
preventa del servicio de tiempo compartido.
Establecimiento.
El bien inmueble o la parte de él en que se presta el servicio de
tiempo compartido.
Ley.
Ley Federal de Protección al Consumidor.
NOM.
Norma Oficial Mexicana.
Operador.
La persona física o moral que haya asumido con el prestador la
obligación de proporcionar el servicio de tiempo compartido a los usuarios, ya
sea en forma total o parcial.
Prestador.
La persona
física o moral que por justo título y
mediante las condiciones especificadas en un contrato, se obliga a prestar al
usuario el servicio de tiempo compartido. Aun cuando el prestador contrate con
terceros la prestación de los servicios que se proporcionen a los usuarios o al
establecimiento, aquél es el único responsable en los términos de la presente
NOM.
Prestador intermediario.
Aquel intermediario que, independientemente del acto jurídico que
celebre, ofrezca la prestación periódica de los servicios a que se refiere esta
NOM en bienes inmuebles o desarrollos turísticos respecto de los cuales carece
de derechos de propiedad o disposición o no estén afectos al servicio de tiempo
compartido.
Procuraduría Federal del Consumidor. Procuraduría Federal del
Consumidor.
Reglamento interno.
Documento en el que se especifican todos los servicios que ofrece el
prestador a los usuarios de la membresía, o miembros, o el manual de
procedimientos o de políticas de prestación de los servicios, en donde queden
establecidos los derechos y obligaciones del prestador y los usuarios.
Secretaría.
Secretaría de Comercio y Fomento Industrial.
Servicio de tiempo compartido.
Todo acto jurídico por el cual se pone a disposición de un usuario o
grupo de usuarios el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien
o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por
periodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que,
en ningún caso, se transmita el dominio de los establecimientos, bienes muebles
e inmuebles afectos al servicio.
Para los efectos de esta definición también se consideran unidades
variables aquellas que, aun cuando se pacten como fijas, para su ocupación
requieran de reservación y sean susceptibles de modificación futura o de la
facultad de revocar o sustituir la opción original.
Usuario.
La persona o personas que por cualquier justo título son acreedoras a
recibir el servicio de tiempo compartido.
ELEMENTOS NORMATIVOS.
Disposiciones Generales.
En los términos de la presente NOM, es de interés y observancia
general para el prestador y/o el prestador intermediario, son los únicos
responsables aun cuando éstos, el comercializador u operador contraten con
terceros la prestación de los servicios de tiempo compartido que se
proporcionen a los usuarios o al establecimiento.
Las
obligaciones de pago en moneda extranjera contraídas dentro o fuera de la
República, para ser cumplidas en ésta, se deben solventar entregando el
equivalente en moneda nacional al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha
en que se haga el pago, tal y como lo señala la Ley Monetaria de los Estados
Unidos Mexicanos, o en la moneda extranjera, a elección del usuario en el
momento de efectuar cada pago. Lo anterior es aplicable de igual forma a las
cuotas ordinarias y extraordinarias.
En todos los contratos celebrados en el Territorio Nacional el
prestador debe establecer un lugar de pago dentro del mismo, sin menoscabo de
que pueda especificar uno o más lugares en el extranjero a fin de que el
usuario pueda optar por liquidar sus pagos en cualquiera de ellos.
Los derechos derivados del servicio de tiempo compartido, no
constituyen derechos reales y pueden ser adquiridos por personas físicas o
morales, mexicanas o extranjeras, sin más limitaciones que las que establece la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y otras leyes aplicables.
Requisitos para la iniciación de operaciones de venta o preventa del
Servicio de Tiempo Compartido.
Para que el prestador pueda realizar, directamente o a través de
comercializadoras, la venta o la preventa del servicio de tiempo compartido,
debe de notificar previamente a la Secretaría el inicio de las operaciones.
Para tal efecto, debe cumplir con los siguientes requisitos:
Presentar escrito de notificación en el que se especifique el nombre,
denominación o razón social del prestador y, en su caso, de su representante
legal, así como los datos relativos al (los) lugar (es) en el (los) que se
ofrece la prestación del servicio de tiempo compartido. En el caso de presentar
el escrito a través de un representante legal, éste debe acreditar su
personalidad adjuntando copia simple del documento comprobatorio, previo cotejo
con su original.
En el caso de personas morales, además de lo señalado en el inciso
anterior, acompañar copia certificada del acta constitutiva, en la que el
objeto social admita la prestación de servicios de tiempo compartido.
DE LOS CONTRATOS
Los contratos de adhesión que celebre el prestador con los usuarios,
deben contar con el registro previo ante la Procuraduría Federal del
Consumidor, y estar escritos en idioma español, sin perjuicio de que sean
también escritos en otro idioma, siempre y cuando el prestador compruebe que se
trata de una traducción fiel del documento registrado en español, hecha por
perito oficial. Dichos contratos, deben incluir una cláusula donde se señale
que en caso de existir discrepancias, debe prevalecer el texto en español sobre
el texto del idioma extranjero. Los contratos deben indicar los siguientes
datos:
a) Nombre y domicilio del prestador.
b) Lugar donde se presta el servicio.
c) La obligación del prestador de hacer efectivos los derechos de uso
y goce de bienes que tienen los usuarios, incluyendo periodos de uso y
características de los bienes muebles e inmuebles del servicio de tiempo compartido.
d) El costo de la adquisición de los derechos que genera el servicio
de tiempo compartido.
e) En su caso, indicar la opciones de intercambio con otros
prestadores del servicio y si existen costos adicionales para realizar tales
intercambios, señalando que el desarrollo está inscrito a un programa de
intercambio prestado por terceros, sujeto a un contrato de afiliación que
implica un costo adicional y la duración.
f) La indicación expresa de que, por cuenta del prestador, el usuario
debe ser alojado inmediatamente en algún establecimiento en el mismo lugar, y
de categoría y calidad similares al servicio contratado, siempre que por causas
imputables al prestador no pueda utilizar los servicios pactados.
En caso de que el prestador demuestre que esta garantía tampoco puede
ser cumplida por motivos fuera de su alcance, se obliga a pagar al usuario los
gastos comprobables en que haya incurrido para trasladarse desde su lugar de
origen hasta el establecimiento y
viceversa en un lapso no mayor a cinco días naturales, contados a partir de la
fecha en que se produzca el incidente.
g) Se debe incorporar una cláusula en la que se mencione el plazo en
que el consumidor puede cancelar el servicio de tiempo compartido, sin que
sufra menoscabo en los pagos efectuados, dicho plazo no podrá ser menor al de
cinco días hábiles, contados a partir del siguiente día hábil al de la firma
del contrato. La devolución de la inversión inicial debe hacerse, como máximo,
dentro de los quince días naturales siguientes a la fecha de cancelación del
contrato.
Dicha cancelación se debe hacer por escrito en el lugar en que se haya
realizado la operación o en el domicilio del prestador o representante de la
empresa señalado en el contrato.
Para la Venta
Para que la Procuraduría Federal del Consumidor otorgue el registro
del contrato de adhesión del servicio de tiempo compartido, el prestador debe
presentarle los siguientes documentos:
Comprobante de la notificación presentada ante la Secretaría, en los
términos previstos en el inciso 5 y subincisos.
Constancia de que el bien está afectado a la prestación del servicio
de tiempo compartido, en los términos que señalen las legislaciones locales
sobre la materia o mediante declaración unilateral de voluntad otorgada ante
notario público, o contenida en un contrato de fideicomiso en escritura
pública, y en ambos casos, se comprueba con la constancia de la presentación
del aviso correspondiente en el Registro Público de la Propiedad o con la
constancia de inscripción definitiva.
Que haya contratado una póliza del seguro contra daños y siniestros
totales o parciales de los bienes muebles e inmuebles destinados al servicio de
tiempo compartido, para la reconstrucción o reparación del bien y para amparar
a los usuarios en su integridad física y sus pertenencias. Dicho seguro en
ningún caso puede tener una cobertura inferior a lo dispuesto para los
servicios hoteleros.
Los prestadores intermediarios deben cerciorase de que los
establecimientos en donde se preste el servicio de tiempo compartido cuenten
con el seguro indicado en el párrafo anterior. En el caso de que el
establecimiento no cuente con el mismo será responsable de cubrir los daños y
perjuicios que sufra el usuario en el establecimiento.
Descripción que se precisen todos los conceptos y cobros de los
mismos, que se pretendan hacer al usuario, por la contratación del servicio de
tiempo compartido contratado, incluyendo, en su caso, los costos por la
suscripción o membresía.
En adición a lo anterior, los contratos de adhesión para la venta o
preventa del servicio de tiempo compartido, deben indicar lo siguiente:
Nombre y domicilio del prestador dentro de la República Mexicana.
Registro Federal de Contribuyentes del prestador.
Lugar donde se presta el servicio de tiempo compartido.
Espacio para indicar el nombre y domicilio del usuario.
La obligación del prestador de hacer efectivos los derechos de uso y
goce de bienes que tienen los usuarios, incluyendo períodos de uso y
características de los bienes muebles e inmuebles del servicio de tiempo
compartido.
Para el caso de las ventas, mencionar el importe de las cuotas
ordinarias para el primer año y la manera en que se deben determinar los
cambios en este rubro para períodos subsecuentes. Por lo que se refiere a las
preventas, los criterios o mecanismos para determinar los costos para el primer
año en que se proporcione el servicio de tiempo compartido y la forma en que se
deben definir los cambios en este costo en periodos subsecuentes.
El costo de la adquisición de los derechos que genera el servicio de
tiempo compartido.
Salvo lo dispuesto en el inciso 8, para el caso de los prestadores
intermediarios, se debe incorporar una cláusula en la que el prestador se
compromete a no realizar al usuario cobros o cargos periódicos bajo ningún
concepto, limitándose a efectuar el cobro del servicio correspondiente al
momento de confirmar la reservación respectiva, y que dicho cobro sólo puede
ser exigible dentro de los 15 días naturales anteriores a la fecha en que deba
realizarse la prestación del servicio de tiempo compartido. Tampoco pueden
estipularse cobros ni cargos iniciales o únicos bajo ningún otro concepto.
En su caso, indicar las opciones de intercambio con otros prestadores
del servicio de tiempo compartido y si existen costos adicionales para realizar
tales intercambios, señalando que el desarrollo está inscrito a un programa de
intercambio prestado por terceros, sujeto a un contrato de afiliación que
implica un costo adicional y la duración.
El prestador se obliga a inscribir al usuario a la empresa de
intercambio, en su caso, en un plazo máximo de 30 días de la fecha de compra o
de acuerdo a los plazos establecidos en el contrato con la compañía de
intercambio.
La indicación expresa de que por cuenta del prestador, el usuario debe
ser alojado inmediatamente en algún establecimiento en el mismo lugar, y de
categoría o calidad similares al servicio de tiempo compartido contratado,
siempre que por causas imputables al prestador no pueda utilizar los servicios
pactados.
En caso de que el prestador demuestre que esta garantía no pude ser
cumplida por motivos fuera de su alcance, está obligado a pagar al usuario en
un lapso no mayor de quince días naturales, contados a partir de la fecha en
que se produzca el incidente, los gastos comprobables en que haya incurrido
para trasladarse desde su lugar de origen hasta el establecimiento y viceversa.
Se debe incorporar una cláusula que mencione el plazo en el que el
usuario puede cancelar el servicio de tiempo compartido, sin que sufra
menoscabo en los pagos efectuados; dicho plazo no puede ser menor al de cinco
días hábiles, contados a partir del siguiente día hábil al de la firma del
contrato. La devolución de la inversión inicial debe hacerse, como máximo,
dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha de cancelación del
contrato.
La cancelación se debe hacer por escrito en el lugar en que se haya
realizado la operación o en el domicilio del prestador o representante de la
empresa señalado en el contrato.
Para el caso de los prestadores intermediarios, se debe incorporar
además la mención expresa de que dichos prestadores se responsabilizan
solidariamente de la prestación del servicio de tiempo compartido en el
desarrollo o establecimiento de que se trate.
La mención de que existe un Reglamento Interno que contiene las bases
o reglas de operación al que se sujeta la prestación y uso del servicio de
tiempo compartido, el cual debe anexarse al contrato de adhesión.
SISTEMA DE RESERVACIONES
Los prestadores deben crear o establecer un sistema de reservaciones
que responda a las necesidades y requerimientos de los usuarios del servicio de
tiempo compartido. Dicho sistema debe tomar en cuenta la demanda anticipada
para el uso de los bienes del establecimiento, de acuerdo con la capacidad de
ocupación de los mismos, su tipo o clase y temporada.
VIGILANCIA DE LA NORMA
El incumplimiento a lo dispuesto en esta NOM debe ser sancionado por
la Procuraduría Federal del Consumidor y por las dependencias competentes,
conforme a lo dispuesto en la Ley y demás ordenamientos legales aplicables.
La Procuraduría Federal del Consumidor debe recibir las reclamaciones
de los contratantes con base en la Ley y en esta NOM y en su caso, debe agotar
los procedimientos que la misma Ley señala.
BIBLIOGRAFÍA
a) Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos. Diario Oficial de la
Federación, 6 de marzo de 1985.
b) Ley Federal sobre Metrología y Normalización. Diario Oficial de la
Federación. 1 de julio de 1992.
c) Ley Federal de Protección al Consumidor. Diario Oficial de la
Federación. 24 de diciembre de 1992.
d) Ley de Regulación y Fomento del Sistema de Tiempo Compartido del
Estado de Guerrero, Gaceta oficial del Gobierno Estatal. 31 de noviembre de
1989.
e) Ley que establece las normas a que se sujetarán los contratos
celebrados en el Régimen de Tiempo Compartido Turístico del Estado de Quintana
Roo. Periódico Oficial del Gobierno Estatal. 1 de julio de 1991.
f) NMX-Z-13-1977. “Guía para la
Redacción, Estructuración y Presentación de las Normas Oficiales Mexicanas”.
g) Reglamento de la Prestación del Servicio Turístico del Sistema de
Tiempo Compartido. Diario Oficial de la Federación. 21 de agosto de 1989.
(Derogado)…
10. Concordancia con normas internacionales
Esta NOM no concuerda con ninguna norma internacional por no existir
referencia alguna al momento de su elaboración.
EL TIEMPO COMPARTIDO EN DIVERSOS
CODIGOS CIVILES:
El Tiempo Compartido esta regulado en varios de los Códigos Civiles de
las entidades federativas que conforman el territorio nacional. Como a
continuación expondremos éstos códigos apenas comienzan a regular lo que en un
futuro será la normatización del Tiempo Compartido y del Club Vacacional. Sin
embargo, todavía hay mucho camino por recorrer.
Ahora hagamos un pequeño análisis sobre los preceptos que en el orden
sustantivo se han establecido en el
Código Civil de Quintana Roo.
El artículo 2757 dispone:
“Por el contrato de habitación en tiempo compartido de casas o
departamentos amueblados, el compartidor se obliga a concederle al
compartidario el uso del inmueble materia del contrato, por el plazo que
convengan; a cambio del uso, el compartidario se obliga a pagarle al
compartidor un precio cierto y en dinero, en una sola exhibición o en abonos,
así como una cantidad más, también de dinero, que puede ser variable, por
gastos que se causen por el servicio de mantenimiento”.
En dicho precepto encontramos la definición que el Código Civil de
Quintana Roo da al contrato de “Tiempo Compartido”, misma que adolece de varias
imprecisiones, como son:
a) En primer
lugar, no es forzoso que se conceda única y exclusivamente el uso, en los
contratos de “Tiempo Compartido”, sino que también pude darse una especie de
copropiedad, como es en el caso de aquél que destina un condominio a “Tiempo
Compartido”, y vende en copropiedad a los interesados cada una de las unidades que lo integran, previa la
celebración de un convenio entre los copropietarios, en el cual se regulan los
período en que cada uno de ellos puede hacer uso de la unidad que adquirió en
copropiedad y bajo el régimen de “Tiempo Compartido”.
b) No se
establece en dicha definición, que para que sea contrato de “Tiempo
Compartido”, el compartidario tendrá derecho al uso del bien destinado a
“Tiempo Compartido”, exclusivamente durante un tiempo determinado al año, por
un número limitado de años o bien mientras tenga vida el bien respectivo.
c) La
cantidad que se paga por servicio de mantenimiento, además de ser variable, es
pagada constantemente, mientras se tenga el derecho al uso del bien destinado a
“Tiempo Compartido”, así también se debe decir, que si el inmueble destinado a
“Tiempo Compartido” se dio en copropiedad a los diversos compartidarios, la
cuenta del mantenimiento no se puede decir que sea pagada al compartidor, sino
que exclusivamente es una aportación de los diversos compartidarios, para
mantener en buen estado el bien respectivo, así como para contar con un
servicio efectivo.
d) Así también, la definición anterior establece que el precio que hay
que pagar deberá ser cierto y en dinero, y al respecto, considero que el precio
no tiene que ser forzosamente en dinero, sino que puede ser en especie, lo que
no implica de ninguna manera que por lo anterior se esté en presencia de una
permuta, en virtud de que existen otros elementos que son característicos y exclusivos
del contrato de “Tiempo Compartido”, como es el uso y goce del bien, únicamente
sobre un determinado período de tiempo al año.
e) Igualmente, el Contrato de “Tiempo Compartido” de uso, goce y
disfrute es aquél por medio del cual una persona llamada compartidor se obliga
a conceder el uso, goce y disfrute de un determinado bien, por un determinado
período al año, durante un cierto número de años, a otra llamada compartidario,
quien se obliga a pagar un precio cierto en dinero o en especie, en una sola exhibición
o en abonos, más una cantidad anual o mensual, que podrá ser variable, por
gastos de servicio y mantenimiento.
El artículo 2758 establece que:
“El compartidor podrá prestar los servicios a que se refiere la parte
final del artículo anterior, por mediación de sus propios empleados o
contratándolos por personas dedicadas a esas actividades”.
Dicho precepto, aunque no va en contra de lo que actualmente sucede, sin embargo, de acuerdo a lo antes previsto, el tipo de servicio y mantenimiento, o más bien, la manera en que éste va a ser administrado, no corresponde exclusivamente al compartidor, sino que pueden también tener interven