Universidad Abierta
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comerciales, agradecemos citar la fuente
BANCO
En este trabajo, se inicia explicando en términos
generales la actividad de la banca en México en sus tres grandes rubros: LA
INTERMEDIACION EN EL CREDITO, LA INTERMEDIACION EN LOS PAGOS Y LA
ADMINISTRACION DE CAPITALES.
En la parte medular, se indican los requisitos
indispensables que deben reunir un crédito bancario, señalando claramente los
tres conceptos fundamentales, así como su explicación amplia de ellos.
Después se hace la explicación de lo que es el
Análisis Financiero Bancario, para poder estar en la posibilidad de aprobar o
declinar una solicitud de crédito.
Enseguida, en virtud de su gran importancia, sobre
todo en la actualidad, se explica cómo funcionaban los créditos hipotecarios y
su transición a unidades de inversión (UDIS).
Por último, se hace una exposición general de los
Fondos de Fomento Económico.
ACTIVIDADES O FUNCIONES DE LA BANCA MODERNA
· Intermediación en el Crédito.
· Intermediación en los pagos.
· Administración de capitales.
PRINCIPALES ACTIVIDADES EN LA INTERMEDIACION EN EL
CREDITO:
· La obtención de los recursos que se han
de expresar.
· Que la institución se constituya en
deudor de terceros.
(operaciones pasivas de la banca).
· Tal actividad deberá estar concesionada
por el Gobierno
Federal.
· Que la institución se constituya en
acreedor de terceros
(operaciones activas de la banca).
PRINCIPALES ACTIVIDADES EN LA INTERMEDIACION EN LOS
PAGOS:
·
Operaciones
de pago. (En la misma plaza o fuera de esta)
·
Operaciones
de cobranza
·
Operaciones
sobre divisas y metales preciosos.
Algunos de los instrumentos más importantes para
llevar a cabo la intermediación en los pagos son:
·
Cuenta de
Cheques.
·
Cuentas de
Cheques con rendimientos.
·
Cheques de
caja.
·
Ordenes de
pago
·
Giros
·
Cobranzas
·
Pagos de
servicios (teléfono, luz, agua, etc.).
·
Cheques de
viajero
PRINCIPALES ACTIVIDADES EN LA ADMINISTRACION DE
CAPITALES
·
Realizar
inversiones por cuenta del cliente.
·
Custodia
de sus capitales.
·
Asesoría y
administración.
En este trabajo, básicamente trataremos la
intermediación en el crédito, que es lo que se conoce también como las
operaciones activas de la banca.
¿QUE ES CREDITO?
En nuestro idioma, tiene una concepción muy amplia.
Se puede de hablar de reputación, de solvencia: este comerciante sí tiene
crédito; podemos hablar de plazos para pagar algo: tiene tres meses de crédito.
También se puede hablar de autoridad, aceptación: este escritor tiene crédito.
En fin, la utilizamos de diferentes formas.
Sin embargo, en la mayoría de las acepciones se
encuentra una cosa en común: confianza, crédito significa tener confianza en
alguien o algo.
Ahora bien, en la práctica bancaria común, se trata de
otorgarle en préstamo a una persona física o moral o a un grupo de ellas, una
cantidad de dinero a un plazo determinado y con una tasa de interés a cubrir
además del capital prestado, como retribución a dicho préstamo. Consiste
también en avalar a una persona física o moral frente a terceros.
¿QUE ES LA INTERMEDIACION EN EL CREDITO?
La intermediación en el crédito (que necesita ser
entre sectores económicos, al menos en México y por aspectos legales), es una
operación privada de los bancos y las organizaciones auxiliares de crédito, lo
que hace que la actividad esté regulada, vigilada y asegurada.
El hecho de que tal calidad de
"intermediación" esté asegurada, explica el que las instituciones de
crédito tengan, como sociedades mercantiles que son, cierta autonomía
(especialmente si son de iniciativa privada), pero al mismo tiempo,
obligaciones específicas qué cumplir.
La intermediación en sí, significa que las
instituciones financieras, obtienen del público en general, recursos y los
"colocan" entre los solicitantes de crédito; y por ser ajenos tienen
que seguir normas estrictas para su colocación, con el fin de tener el menor
riesgo posible.
LAS OPERACIONES ACTIVAS DE LA BANCA
El crédito es por excelencia la operación activa de
la banca; en virtud de ella la institución de crédito, al prestar dinero, se
convierte en sujeto acreedor, y alcanza la calidad de deudor quien recibe el
financiamiento.
Son tan importantes las operaciones activas que junto
con otro tipo de servicios bancarios, son las que califican la importancia de
la institución que las realiza.
En efecto, cuando un banco tiene muchas operaciones
activas paralelamente tiene también muchas operaciones pasivas, y así cumple la
verdadera función que justifica su existencia: canalizar los recursos captados
a las actividades comerciales, industriales y de servicio que conforman la
economía del lugar, según lo establece la ley y reglamenta el Banco de México,
S.A.
Indudablemente, el crédito bancario justifica una
actividad de gran alcance social. Pero no sólo eso, para quien tiene la gran
responsabilidad de colocar recursos, existe también la obligación de dar el
crédito adecuado, para obtener en esa forma su recuperación oportuna.
CAPACIDAD JURIDICA DEL CLIENTE
El usuario del crédito para obligarse necesita ser
"capaz" legalmente.
Desde el punto de vista jurídico, la
"capacidad" es la facultad que se tiene para responder por actos
propios que tengan de alguna forma "alcance jurídico".
La "capacidad" está regulada por las leyes,
las cuales al hablar de ella, dan reglas objetivas para entenderla. La
"capacidad" faculta para contratar y por tanto serán hábiles para
obligarse las personas que no están exceptuadas por la ley para hacerlo.
También se dice que quien es "hábil" puede
contratarse y obligarse por sí o por medio de otro que lo represente.
Todo mayor de edad podrá obligarse, salvo cuando esté
considerado por la ley o por las autoridades judiciales como
"incapaz", es decir, como inhábil para obligarse.
Cuando el posible deudor sea una sociedad, habrá que
comprobar que exista legalmente; que no se trate de una sociedad irregular; que
no esté en quiebra o en suspensión de pagos; que su duración esté vigente; y
además muy importante, que sus representantes estén legalmente facultados para
obligarla a través del correspondiente poder para actos de dominio, incluyendo
la autorización expresa para suscribir títulos de crédito.
EL FINANCIAMIENTO Y EL CREDITO
Para muchos estudiosos de las finanzas, los conceptos
"financiamiento" y "crédito" son sinónimos. Para otros, el
término "financiamiento" es el género y el concepto
"crédito" es la especie. La razón que dan éstos segundos, es que en
el financiamiento puede no intervenir
el dinero, mientras que en el crédito sí. Ejemplo, "un proveedor cobra a
90 días su mercancía. En este caso está dando un financiamiento, ya que no hay
dinero de por medio".
ALGUNOS EJEMPLOS DE CREDITO BANCARIO, ATENDIENDO A SU
DESTINO
a) PARA FINANCIAR
OPERACIONES EN TRANSITO
COBRO INMEDIATO: Que son los cheques con
que le liquidan a una persona la venta de mercancías o se servicios, y los
deposita en su cuenta, independientemente del banco que sean.
REMESAS. Que son cheques por el mismo
concepto que el anterior, pero que son cobrables en otras plazas.
b) PARA FINANCIAR
OPERACIONES NO DEFINIDAS.
CREDITOS DIRECTOS. Son créditos de 30 a
180 días (en la práctica, son máximo a 90 días). Es presumible que se empleara
en adquisición de activos circulantes o pago de pasivos urgentes.
c) PARA EL FINANCIAMIENTO
DE VENTAS.
DESCUENTOS. Las empresas le ceden los pagarés
provenientes de sus ventas a una institución de crédito, con el fin de obtener
efectivo y poder seguir realizando su actividad económica. La empresa es
responsable de la liquidación o no de su cliente.
PLAN PISO. Generalmente, lo utilizan las
agencias automotrices, para la compra de unidades a las armadoras y tener en
sus salas de exhibición las unidades.
d) PARA EL FOMENTO O
DESARROLLO INDUSTRIAL.
PRESTAMOS DE HABILITACION O AVIO.-
Créditos otorgados para la adquisición de materias primas, para pagos de
salarios en los primeros meses de una fábrica nueva, para gastos de instalación
de poca cuantía y de carácter transitorio, etc.
PRESTAMOS REFACCIONARIOS. Para la
adquisición de maquinaria y su instalación y equipamiento. Para la construcción
de naves industriales.
PRESTAMOS HIPOTECARIOS INDUSTRIALES.
Generalmente, para la consolidación de pasivos en este tipo de empresas.
e) PARA EL FOMENTO DEL
DESARROLLO AGRICOLA Y GANADERO.
PRESTAMOS DE HABILITACION O AVIO.- Para
la adquisición de labores previas, semillas, herbicidas, fertilizantes, cubrir
salarios, etc. Generalmente en cultivos cíclicos (no perennes). Para
adquisición de novillos para engorda.
PRESTAMOS REFACCIONARIOS.- Para
adquisición de maquinaria agrícola, perforación de pozos, adquisición de
sementales y hembras. Para establecimiento de cultivos perennes (café, mango,
etc.).
f) PARA EL FOMENTO DEL
COMERCIO EXTERIOR.
CREDITOS DE HABILITACION O AVIO.- Para la exportación de productos a tasas
sumamente preferenciales, e inclusive créditos en dólares.
CARTAS DE CREDITO.- Para importar bienes, que a su vez servirán
para la producción de artículos de exportación.
g) PARA LA CONSTRUCCIÓN O
ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS.
CREDITOS HIPOTECARIOS EN TODAS SUS
MODALIDADES.- A los constructores, para la realización de conjuntos
habitacionales.
Al público en general, para la adquisición de una
vivienda.
h) CREDITOS PARA EL
CONSUMO.
PRESTAMOS PERSONALES.- A las personas
físicas en general, sin un fin específico.
TARJETAS DE CREDITO.- Para el control y
seguridad de sus pagos.
PARA ADQUISICION DE VEHICULOS.- De uso
particular exclusivamente. (Los de uso público, se financian mediante otros
tipos de crédito).
Por el conocimiento de los anteriores criterios, el
banquero puede conocer las posibilidades del paquete de créditos que puede
ofrecer a su clientela, conociendo las necesidades de esta.
Un buen banquero, debe preguntarse:
·
¿Para qué
quiere el crédito mi cliente?
·
¿Cómo lo
va a pagar? ¿Es rentable el proyecto?
·
¿Qué plazo
es el conveniente?
·
¿Se
requiere garantía real o personal?
En cuanto al destino del crédito es muy importante
tener en cuenta lo siguiente: "Todo financiamiento debe ser utilizado,
para generar una cantidad igual a la prestada, más su costo y una utilidad.
En los créditos llamados preferentes (habilitación o
avío, refaccionarios, etc.), el banquero tiene la obligación de vigilar el
destino del crédito, además de constatar periódicamente la existencia de las
garantías.
FORMALIDADES
En todo crédito debe existir una prueba de tal
financiamiento y según el tipo de crédito será la formalidad, ya sea un título
de crédito (Préstamos directos, personales, etc.), un contrato privado (tarjeta
de crédito, préstamo para la adquisición de vehículos automotores, etc), o un
contrato público (crédito refaccionario, hipotecarios, etc).
RIESGO
En todo crédito existe un riesgo, sin embargo, un
buen banquero debe asegurarse de que éste sea normal; es decir, de acuerdo a la
normatividad.
POLITICAS DE CREDITO
Las políticas internas de crédito de una institución,
son todas las normas y criterios que emiten sus máximos cuerpos de decisión con
el fin de uniformar los criterios para analizar, otorgar, vigilar y recuperar
los créditos.
¿POR QUE SON IMPORTANTES LAS POLITICAS DE CREDITO?
Porque son un marco de referencia muy importante para
las personas encargadas de atender a los clientes de las instituciones de
crédito en este tipo de servicio, que constituye una de las principales
actividades, si no es que la más.
Porque ayudan a conservar una proporción adecuada
entre las operaciones activas y pasivas.
EN RESUMEN, PARA QUE UN CREDITO BANCARIO SE CONSIDERE SANO, DEBE REUNIR LAS SIGUIENTES CONDICIONES:
Lo siguiente es muy importante.
En general, para que un crédito bancario se considere
bien autorizado, debe contener los tres principios siguientes:
a) seguridad.
b) Liquidez.
c) Conveniencia.
SEGURIDAD.
Al otorgar un crédito, debe tenerse la conciencia y
la seguridad de que "se pagará sólo", es decir, que el proyecto es
bueno. Sin embargo, como siempre existe el factor riesgo y tomando en cuenta
que el dinero prestado no es propiedad de la institución de crédito, sino del
público en general, por lo tanto se debe tener la mayor certeza posible de su
recuperación, por lo que se deberán tener "garantías reales", en caso
de que el proyecto no llegue a funcionar.
Dentro del concepto de seguridad están:
·
Bienes
inmuebles (hipotecas).
·
Bienes
muebles.
·
Avales.
·
Tiempo de
realizar su actividad el solicitante, o bien tiempo en su empleo.
·
Los
informes que se recaben de otros acreedores, clientes y proveedores.
·
Arraigo en
la plaza.
·
Seguros
(de vida y sobre los bienes).
·
Experiencia
en créditos anteriores.
LIQUIDEZ
Como hemos platicado anteriormente, este punto, nos
habla de que el crédito deberá ser "autoliquidable", es decir, que el
proyecto deberá producir los recursos para pagar la cantidad prestada, más su
costo, más una utilidad para el solicitante.
CONVENIENCIA.
Este punto también es importantes, sobre todo, cuando
hay escasez de recursos. Se pregunta el banquero: ¿Qué actividades merecen más
apoyo en la época actual?, ¿El cliente ha manejado sus cuentas en nuestra
institución?, ¿Es una actividad prioritaria para esta zona?, ¿Utilizaremos
recursos propios o de fondos de fomento?, ¿Pertenece a un grupo de empresas?,
¿Qué otros negocios haremos en el futuro?.
El análisis y respuesta de estas preguntas, da la
pauta.
ANALISIS FINANCIERO.
CONCEPTO: Es la separación, división, comparación de
los rubros y cifras de los estados financieros de una empresa, con el fin de
informar al Consejo de Administración sobre la redituabilidad, liquidez y
solvencia financiera. Y en el caso de una institución de crédito, con el fin de evaluar si esa empresa es susceptible
de otorgarle un financiamiento.
GENERALIDADES.
El análisis de los Estados Financieros comprende un
estudio de sus relaciones y sus tendencias para determinar si la situación
financiera y los resultados de operación, así como la evolución económica de la
empresa, son satisfactorios o no.
Los métodos analíticos se utilizan para determinar o
medir las relaciones entre partidas de los estados financieros correspondientes
a un sólo ejercicio y las tendencias, para cuantificar los cambios de éstas
partidas reflejados en estados financieros comparativos.
El objetivo del Método Analítico, es el de
simplificar los datos que se examinan a términos más comprensibles.
El analista financiero primero debe calcular y
organizar sus datos y después analiza e interpreta los mismos con el fin de
hacerlos más significativos.
Así mismo, debe tener un conocimiento completo del
Balance General, del estado de
resultados, de los cambios en la situación financiera y de las variaciones en
la inversión de los accionistas.
El analista debe poner en práctica su experiencia y
sentido común para llegar a conclusiones aceptadas tanto ara una empresa nueva
como una sólidamente establecida.
En otras palabras, con el fin de poder opinar sobre
los estados financieros, es necesario que el analista interprete lo que está
detrás de las cifras numéricas.
Los métodos analíticos y las técnicas utilizadas en el análisis de los estados
financieros comprenden lo siguiente:
- Ultimo
balance, balances comparativos, estado de resultados reciente, estados de
resultados anteriores. (En los balances y estados de resultados
anteriores, pueden ser de tres a cinco años, según el caso lo amerite.
- Razones
de las tendencias de los datos seleccionados, financieros y de operación.
- Porcentajes
sobre base común de balances, estados de resultados y secciones
individuales de éstos estados.
- Razones
individuales de los estados mencionados en el inciso anterior.
- La
revisión general de los estados financieros para determinar si existe una
información completa de todos los datos financieros y de operación; si han
empleado procedimientos contables correctos, y si han adoptado y seguido
métodos apropiados de valuación y amortización.
- Un
estudio de las notas a los estados financieros, del dictamen del contador
público y otra información complementaria, la que con frecuencia revela cambios
o desviaciones a partir de determinados puntos relativos a la aplicación
de los principios contables generalmente aceptados o cambios en la
clasificación de las partidas.
El análisis de los estados financieros tiene por
objeto determinar:
· Las tendencias de los valores.
· La situación en un momento determinado,
con el fin de descubrir los síntomas de los defectos más comunes que adolecen
las empresas. He aquí algunos de ellos.
a) Insuficiencia de las utilidades.
b) Inversiones excesivas en cuentas por
cobrar.
c) Inversiones excesivas en los
inventarios.
d) Inversiones excesivas en activos
fijos.
e) Insuficiencia de capital.
RAZONES FINANCIERAS.
Uno de los instrumentos más importantes para el
análisis financiero, son las razones.
CONCEPTO.
Matemáticamente se llama la razón a la relación que
existe entre dos cantidades de la misma especie. Es decir, el número de veces
que una cantidad contiene a otra. El cociente que produzca una razón puede
significar un número absoluto o relativo. Considerando que entre los diversos
valores que constituyen los estados financieros existen ciertas relaciones, se
determinó que al usar éstas relaciones se podrán obtener una serie de
observaciones sobre la estructura financiera y productividad de las empresas.
OBJETIVO:
El análisis a base de razones también puede
utilizarse para determinar probabilidades y tendencias. Señala los puntos
débiles en el negocio y sus principales
fallas, siempre se tenga cuidado de escoger relaciones proporcionales,
adecuadas con las cifras de mayor significación, esto es, que sus elementos
integrantes tengan entre sí relaciones estrechas de dependencia.
PRINCIPALES RAZONES EN EL ANALISIS DE CREDITO BANCARIO:
SEGURIDAD.
1º
ESTABILIDAD = CAPITAL CONTABLE = _________ : 1
Indice que nos presenta la cantidad que es propiedad
de los accionistas o recursos propios por cada peso de pasivo, refleja el grado
de endeudamiento que tiene la empresa o cliente solicitante. Se considera un
índice de seguridad, ya que, esta proporción es la que marca la pauta en la
mayor o menor capacidad de crédito de la empresa.
2º a)
CASTIGOS APLICADOS __________ %
El porcentaje de castigos generalmente aplicados
oscila entre un 18 y 24 %, mismos que aplican de acuerdo al giro de cada
empresa y principalmente tomando en cuenta la naturaleza de cada una de las
cuentas que forman el activo total de la empresa solicitante.
b) CAPITAL REAL AJUSTADO $ ______ = CAPITAL
CONTABLE
MENOS CASTIGOS APLICADOS.
c) CAPACIDAD DE CREDITO EN BASE AL ______ % DEL
CAPITAL
REAL AJUSTADO.
De acuerdo con las políticas de crédito establecidas
a nivel nacional por cada institución de crédito, serán los porcentajes máximos
de endeudamiento que podría tener una empresa.
A continuación, tomando como promedio los porcentajes
de diferentes instituciones de crédito, se pone un ejemplo:
SI LA SOLICITUD ES EN:
EL % MAXIMO DE SU CAPITAL
REAL AJUSTADO ES:
DESCUENTOS 30%
(DIRECTOS)
d)
CAPACIDAD DE CREDITO =
____________ %
Indice que nos
indica la proporción que guarda la capacidad de crédito determinada frente a
los recursos propios de la empresa.
3º PASIVO TOTAL
MAS CAPACIDAD DE CREDITO $ ____________
SOBRE CAPITAL CONTABLE __________ : 1
SOBRE CAPITAL REAL AJUSTADO
_________ : 1
Indice nos presenta la forma en que afecta el índice
de estabilidad de la empresa, sus pasivos incrementados; o sea, hasta qué punto
se verá afectada la posición financiera de la empresa de otorgarse el crédito y
determinado como capacidad máxima.
4 º
GARANTIAS:
a) ACTIVO FIJO AJUSTADO (ACTIVO FIJO MENOS CASTIGOS), MENOS PASIVO A LARGO PLAZO $ ____________
Las garantías propias sobre las cuales
reside principalmente la seguridad de un crédito son sus activos fijos y se
consideran como suficientes cuando la proporción arriba señalada arroja una
proporción como mínimo de 2 x 1 en relación a la capacidad de crédito.
b)
ANTIGÜEDAD EN EL MERCADO ________ AÑOS.
Este es otro aspecto que cubre el renglón de seguridad de un crédito.
c)
INFORMACION RECABADA ______________
Sobre este particular se anotará
simplemente si la información arroja resultados favorables o desfavorables, lo
que en caso positivo, hablará de la favorable solvencia moral y económica del
solicitante, lo que refuerza los índices de seguridad de cualquier solicitud de
crédito.
d)
PATRIMONIO DEL AVAL $ _____________
Se considera importante ponderar en este
índice de garantías el patrimonio del aval, ya que para compañías que por su
giro, no es normal contar con una amplia inversión en activos fijos, como son
las empresas comerciales; la principal base para calificar la seguridad de un
crédito se basa en la firma del aval que se proponga.
5º a) ACTIVO FIJO AJUSTADO = ________________ : 1
HABER SOCIAL NETO
b)
ACTIVO FIJO = _______________ : 1
CAP. CONTABLE
Indica la relación de la inversión que tienen los
accionistas con el grupo de activos fijos, o sea, los generadores de la
productividad de la empresa con el propósito de calificar en qué grado los
accionistas o la inversión de éstos es propietaria o cubre la inversión que se
tiene en este rubro, de vital importancia.
6º PROMEDIO
DE INCREMENTO DE VENTAS, EN LOS ULTIMOS TRES AÑOS _____________ %.
a)
VENTAS DEL EJERCICIO INTERMEDIO (100) = X - 100 A %
VENTAS DEL EJERCICIO INICIAL
b) VENTAS DEL ULTIMO EJERCICIO
(100) = X - 100 = B
%
c)
A % + b % = _______ % de incremento
Este índice
tiene por objeto el presentar la proyección y ritmo de crecimiento de la
empresa, considerando que el simple hecho de crecer, ya no representa un atraso
para cualquier empresa.
Ahora bien, es
muy importante tomar en cuenta el índice inflacionario y en empresas en donde
es posible, el número de unidades vendidas, independientemente de su valor.
7º PARA CREDITOS A MEDIANO Y LARGO PLAZO, GARANTIAS
ADICIONALES AJUSTADAS $ ____________, PROPORCION DE LA CAPACIDAD DE CREDITO
SOBRE EL CAPITAL REAL AJUSTADO MAS GARANTIAS ADICIONALES ________________%
Esto es cuando la empresa no cubre los índices de
seguridad con sus propios recursos o bien por políticas de las instituciones de
crédito.
LIQUIDEZ. (RAZONES FINANCIERAS DE LIQUIDEZ)
1º ACTIVO CIRCULANTE = ____________ : 1
PASIVO A CORTO PLAZO
En base al giro
de cada empresa, y al momento económico nacional, se considera como una razón
más o menos normal entre 1.5 y 2.0 a 1.
Consiste en
determinar el grado en que la empresa es capaz de cubrir sus obligaciones
exigibles a corto plazo.
2º PRUEBA
ACIDA.
ACTIVO CIRCULANTE MENOS INVENTARIOS
= _________: 1
PASIVO A CORTO PLAZO
Al igual que la razón anterior, ésta nos presenta en
alto grado de castigo, la capacidad de la empresa en cubrir de inmediato sus
obligaciones a corto plazo. Se califica como muy buena una proporción de 1 a 1.
3º
DISPOSICION DE CAPITAL DE TRABAJO
CAPITAL
DE TRABAJO = ACTIVO CIRCULANTE - PASIVO A CORTO PLAZO.
4º COSTO
PROMEDIO MENSUAL $ _______________
INVENTARIOS
COSTO DE VENTAS MENSUAL
Existencias en almacén suficientes para
________meses, dependiendo del tipo de empresa, determinar el exceso o falta de
inversión en inventarios.
6º ROTACION
DE INVENTARIOS.
INVENTARIO INICIAL+INVENTARIO FINAL =
PROMEDIO DE INVENTARIOS
2
COSTO DE VENTA ANUAL =
_______ VECES AL AÑO
PROMEDIO DE INVENTARIOS.
Dependiendo del tipo de empresa, se determina lo
favorable desfavorable del resultado.
7º ROTACION
DE CARTERA.
VENTAS ANUALES A CREDITO =
_________ % PORCENTAJE DE
VENTAS A CREDITO
VENTAS TOTALES
VENTAS ANUALES A CREDITO =
ROTACION DE CUENTAS
POR COBRAR.
PROM.MENSUAL DE CTAS.POR COBRAR.
8º
PRODUCTIVIDAD
VENTAS TOTALES (NETAS) =
ROTACION DE LA INVERSION
INVERSION TOTAL
El resultado de esta razón es básico, pues indica la
inversión que se requirió para efectuar una venta en función de las veces que
se logró recuperar la propia inversión.
MARGEN DE
UTILIDAD:
UTILIDAD NETA = MARGEN DE
UTILIDAD
VENTAS TOTALES (NETAS)
INDICE DE
PRODUCTIVIDAD:
UTILIDAD NETA =
INVERSION TOTAL
Su resultado implica el porcentaje que representan
las utilidades con relación a la inversión necesaria para obtenerlas. Esta
razón implica la conjunción de una rotación de inversión adecuada y un margen de utilidad también apropiado.
UTILIDAD NETA =
CAPITAL CONTABLE -
UTILIDAD NETA
Esta razón es muy importante y nos indica cómo
funcionó globalmente la empresa, ya que compara la utilidad neta obtenida en el
último período, contra el capital necesario desde el principio del ejercicio,
para su generación. Podemos ver claramente la rentabilidad de la inversión.
AUTORIZACION DEL CREDITO (O DECLINACION, EN SU CASO).
Como hemos podido observar, el operador de crédito en
su muy delicada labor, deberá tomar en su conjunto toda esta serie de datos e
informes y acompañada de una imprescindible visita a la empresa solicitante, y
formarse un criterio para tomar una decisión responsable.
CREDITO HIPOTECARIO.
Trataremos ahora en forma más amplia el crédito
hipotecario, ya que, si siempre ha tenido importancia, en los tiempos actuales
la tiene mucho más.
Esa importancia actual, radica principalmente en los
siguientes puntos:
a)
Por su
objetivo, ya que, como todos sabemos, la vivienda es uno de los aspectos más
importantes de la convivencia familiar. Porque, una familia podrá tener
problemas financieros en su negocios o quizá deber el automóvil y tendrá cierta
preocupación, pero cuando los tiene en relación a su vivienda, ahí la
preocupación es muchos más grande.
b)
Por su
importancia económica. Ya que, gran parte de la cartera crediticia de las
instituciones de crédito más grandes del país, se encuentra en este rubro.
c)
Por su
importancia social
ANTECEDENTES.
En las dos últimas décadas, hasta aproximadamente
mediados de 1995, el crédito hipotecario bancario, se otorgó de acuerdo al
sistema denominado "Refinanciamiento de capital".
Cómo funcionaba este sistema; ejemplo:
Si una persona solicitaba un crédito por la cantidad
de $.-180,000.= (pasamos por alto la época en que funcionaron los nuevos pesos,
ya que, para efectos del ejemplo, no se considera tan relevante), y se le
autorizaba.
Al momento ya de formalizar la operación mediante una
escritura pública en que se señalaba la cantidad de crédito autorizada, también
se estipulaba otra autorización denominada como "Crédito Adicional",
en la que se hacía mención de otra cantidad, generalmente de dos, tres o cuatro
veces mayor (de acuerdo a las condiciones económicas del país), que la cantidad
originalmente aprobada. Para efectos de nuestro ejemplo, fijaremos el crédito
adicional en $.-500,000.=
¿COMO SE EJERCIA ESTE CREDITO ADICIONAL?
Como generalmente la cantidad mensual que liquidaba
el cliente no era suficiente para cubrir la verdadera amortización real del
crédito, incluyendo capital e intereses, el banco "le prestaba" una
suma adicional al cliente para que pudiera cubrir esa amortización real, siendo
ese nuevo pequeño préstamo con cargo al crédito adicional. Veamos gráficamente:
Al cliente correspondía pagar el primer mes
---------$.-2,500.=
Generalmente las amortizaciones
mensuales se fijaban en un número determinado de salarios mínimos. En este
caso, estamos fijando
un salario mínimo mensual de $.-500.=, y a nuestro cliente le correspondía pagar el importe equivalente a cinco salarios mínimos mensuales. Lo que quiere decir también, que con cada aumento de salario mínimo, aumentaba también la mensualidad del cliente.
En algunos créditos pequeños o de los llamados de interés social, el pago mensual podía ser menor al salario mínimo mensual, y en este caso se fijaba un % del salario mínimo mensual (ej. un 80% del S.M.M.).
Ahora bien, el interés real a cubrir por
Nuestro cliente
era de: ------------
$.-4,200.=
Esto proviene de $.-180,000.= por una de interés de
28.00% anual y dividida entre
doce, nos da el
interes mensual.
___________
DIFERENCIA
----------------------------------------- ($.-1,700.=)
Esta diferencia de $.-1,700.= que no cubría el
cliente, es la que "le prestaba" el banco al cliente con el fin de
"completar" por lo menos los intereses reales del mes. Esta cantidad
se capitaliza (es decir, se adiciona), al capital original, por lo que, el
calculo de intereses para el próximo mes se haría sobre una base de
$.-181,700.= ($.-180,000.= del capital original más $.-1,700.= del crédito
adicional), y así sucesivamente mes a mes.
¿POR QUE SE HACIA ESTO?
Aquí presentamos los hechos, no refiriéndonos a lo
justo o injusto del sistema.
Las instituciones de crédito presentan este esquema
de pagos porque de lo contrario las mensualidades resultaban demasiado caras y
pocas personas tenían accesibilidad al crédito. En término medio las
mensualidades eran entre uno y tres salarios mínimos mensuales.
Por lo antes comentado, forzosamente nace la
pregunta: ¿Hasta dónde es el límite y cuándo terminaría de liquidar el cliente?
El límite en cuanto al crédito era: $.-680,000.=,
formando por los $.-180,000.= del crédito original más los $.-500,000.= del
crédito adicional. Aunque se esperaba que el crédito no llegara hasta estos
extremos y generalmente no llegaban, de todas formas en los contratos, lógicamente,
se tenía previsto el rumbo de acción en caso de llegar el crédito al límite, y
comúnmente las opciones eran tres:
1)
Que el
cliente solicitara una ampliación del "crédito adicional", la cual se
sometía a consideración por parte de la institución de crédito.
2)
Que el
cliente abonara (liquidara), una parte del crédito, con el fin de
"Disminuirlo" de su límite y poder seguir "gozando" del
refinamiento mensual.
3)
Que el
cliente liquidara la totalidad de los intereses reales mensualmente, para que
no hubiera refinanciamiento y no sobrepasar el límite.
Ahora bien, había otro tipo de límite, por ejemplo:
En un crédito a 10 años, los tres puntos anteriores se podían llevar a cabo
hasta antes de cumplir siete años de vigencia del crédito (o en uno de quince
años, a los doce), ya que al llegar este plazo, lo que contractualmente
procedía era lo siguiente:
Dividir todo capital que en ese momento debiera el
cliente, capital original más crédito adicional (si las cosas funcionaban
normalmente de acuerdo a la situación que tenía nuestro país, ya el importe era
pequeño; menor que la cantidad original), entre 36 meses, que era el plazo en
meses que faltaba
para la terminación del plazo contratado, con el fin
de obtener la cantidad fija mensual de capital que el cliente pagaría. A esta
cantidad fija de capital se le aumentaría el interés mensual a tasa de mercado
(la tasa normal del mes para créditos comerciales), con el fin de obtener el pago mensual del cliente hasta
la terminación del contrato. Por supuesto que hablamos de un crédito cuyo
cliente estaría al corriente en sus pagos.
Por otra parte, señalábamos líneas atrás, que
generalmente los créditos no llegaban a su límite máximo. Así era en efecto, ya
que, generalmente por efectos inflacionarios en general, los créditos se
lograban liquidar, así también las tasas de interés las tuvieron bajas
"artificialmente", por unos años.
Es importante señalar también, que los límites de
crédito en el contrato respectivo, en muchas ocasiones se señalaban también en
salarios mínimos. Esto aplicándolo a nuestro ejemplo sería: CAPITAL ORIGINAL
$.-180,000.= ó 360 SALARIOS MINIMOS mensuales (recordando que para nuestro
ejemplo fijamos en $.-500.= el salarios mínimo mensual), y el crédito adicional
era de 1000 salarios mínimos mensuales. Como podemos observar este crédito
adicional, generalmente aumentaba con el transcurso del tiempo por el aumento
de los salarios mínimos.
Por la razón del párrafo anterior, era también que
los créditos podían ser liquidados, ya que, al haber inflación, aumentaba todo
en general, tanto ingresos como egresos, pero el salario mínimo, siempre se ha
quedado atrás de los aumentos inflacionarios.
Sin embargo, en los últimos 3 0 4 años en que ha
habido los famosos "Pactos" económicos, que han estado muy controlados
los aumentos de sueldos en general y las tasa de interés se elevaron en una
forma desproporcionada, se tuvo mucho problema con el comportamiento de estos
créditos y el gobierno mexicano a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público y de Banco de México, crearon el sistema de UDIS para el manejo de los
créditos hipotecarios, mismo sistema que pasaremos a explicar enseguida:
QUE SON LAS UDIS
Con fecha primero de Abril de 1995, se publicó en el
Diario Oficial de la Federación "El Decreto por el que se Establece las
Obligaciones Que Podrán Denominarse en Unidades de Inversión y Reforma y
Adiciona diversas disposiciones del Código Fiscal de la Federación y La Ley del
Impuesto Sobre la Renta", en dicho decreto se autoriza al el Banco de México
a llevar a cabo la cotización de una unidad de cuenta sin circulación indizada
a la inflación, denominada Unidad de Inversión (UDI), la cual se podrá utilizar
para llevar a cabo operaciones dentro del territorio nacional, debiendo
cubrirse las mismas en pesos (al inicio en nuevos pesos), al equivalente que
publique el mismo Banco de México en el Diario Oficial de la Federación, para
la fecha en que se liquide la citada operación.
Como explicamos, la UDI es una Unidad de Cuenta en la
que se pueden denominar, es decir, se pueden convertir y contratar, depósitos,
inversiones, créditos y otras operaciones financieras. No es una moneda, sino
una unidad de referencia cuyo valor en pesos va reconociendo la inflación (es
decir, va aumentando su valor en relación directa con la inflación), a partir
de la fecha en que se formaliza el depósito o el crédito.